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據實價登錄資訊揭露，台中七期惠中二街精華區段，今年4月時出現總價高達8.88億元的天價交易，交易物件為建坪約702.1坪、地坪約346.8坪、屋齡約15年的透天，經查發現該筆交易不只一棟、而是涵蓋多棟透天店面，被北部建商忠泰建設以「忠泰領航建設」的名義，以無貸款的方式直接海砸8.88億元整排買下，出手相當霸氣。

圖/不少北部豪宅建商都相中台中七期的建設優勢與未來發展，紛紛在此砸大錢獵地。台灣房屋趨勢中心提供

對此，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，忠泰建設先前就曾在繼科博館一帶推出豪宅案「忠泰老佛爺」，所以本次進軍七期，已是忠泰建設第二度在台中精華區佈局，且這回直接卡進了七期的核心「C 位」，加上該地四周環繞著「聯聚信義」、「宝格」、「丽格」等指標豪宅社區，往後推案深具創價空間，且忠泰建設本次買進的惠中二街整排透店還與停車場相鄰，「推估忠泰後續應會進一步整合周邊的停車場土地，使基地條件更臻完美，而整合期間，則可持續收取店租增進收益」。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，在忠泰購地之前，同樣來自北部的豪宅建商大陸與中悅，也先後在七期夏綠地北側的惠中一街至惠中三街區段獵地，2017年中，大陸建設就以14.02億元，取得惠中一街及市政北七路口的惠國段111號角地；去年8月，中悅建設也豪擲26.78億元，買進惠中二街、市政北七路與惠中三街的三面臨路停車場土地；今年忠泰則以8.88億元，搶下中悅所購土地對面的惠中二街透天房地，且購地單價約256萬元，與中悅的255萬元相差無幾，「可說是英雄所見略同」。

表/北部建商夏綠地北側購地記錄。台灣房屋集團趨勢中心彙整提供

陳定中進一步分析，北部豪宅建商很有共識的在同一區段購地，是因該區段鄰近大遠百、國家歌劇院、市政中心及綠十字園道，地段條件出色，且七期的新六、新七土地，容積率分別高達600%及480%，屬台中開發強度極高的地目，加上該區段又已形成豪宅聚落，「對北部豪宅建商而言，是規劃層峰產品的理想地段，因而紛紛進軍該區段獵地，以利逐鹿台中的豪宅市場」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市小白初次看屋，看完房屋內部的屋況與採光通風後，因為缺少看屋經驗，可能就不知要問什麼問題而與房仲面面相覷，也因為不知道該了解哪些關鍵層面，造成購屋後不如預期，專家表示，可從屋況、房屋社區環境及住戶背景等問題著手。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，看屋看完基本的格局與採光通風後，一定要多問問題，透過問題也能判斷你的仲介人員了解這個社區與商圈的熟稔程度，例如若是有仲介帶看空屋，卻連開鎖都不太熟練，就可判斷仲介對這個物件也不熟。

第一，可問針對房屋與屋主的探索問題，徐佳馨表示，包括屋主為什麼要賣屋？住過多久時間？在出售之前這間房屋的作用為何？屋主有動過格局嗎？若是老屋有新裝潢可多問為什麼要裝潢？天花板為什麼要包起來？藉屋主或仲介的回答與神色來判斷是否以裝璜掩蓋屋況瑕疵，是否是凶宅等。

第二則是包含社區的相關問題，信義房屋八德長興店店長張國彥表示，社區總戶數、單層戶數多少、管理費多少是基本題，大小坪數房型也需了解，例如若都是二、三房的房型，就可以判斷居住的居民家庭組成較相似，若是有套房至四房的房型，居民可能就從學生到大小家庭都有，作息可能會相互干擾。

張國彥說明，鄰居素質也需要仔細發問，可以詢問房仲這棟社區大樓多是白領上班族或藍領族群？有些買方會偏好買在軍公教住戶多的社區，往後住戶之間溝通，較易有共識，其他包括頂樓漏水時管委會是否負責處理，車位大小是否足夠，家中若有兩台車可否另購車位等。

第三，則是了解自己的購屋預算是否符合區域行情，張國彥舉例曾有買方準備80萬想購屋，但並不知道一般住宅若是能貸款8成，總價500萬的房子就需準備100萬的自備款，因此80萬自備款要看的房屋就很受限，相對的消費者也要詢問，看屋的這個區域或社區大樓，通常可以貸款幾成，來回推自己準備的自備款需要多少金額。







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近期台中高鐵站區「超級娛樂城」案外案炒得沸沸揚揚，也讓台中市烏日區的熱度大增，由廣三崇光百貨主導的開發案，未來將打造國際購物中心、五星級飯店、與大型會議中心等等設施，預計2026年營運，也為區域商用不動產增溫，在地專家預估，未來兩年烏日將進入爆發期。

東森房屋台中高鐵加盟店店東林以幀表示，台中高鐵特區擁有高鐵、台鐵及台中捷運綠線的三鐵共構樞紐地位外，腹地廣大更將全台灣下一個都會區。以地理位置來分析，烏日高鐵特區除了鄰近國道1、3號交流道，更有台中區內74號快速道路環狀橫貫，加上高鐵一日生活圈儼然成型，身為「台灣的心臟」又有許多國際級產業支撐，已有多家大型建設標下商用地，將規劃結合餐旅、商辦、商場，預計將帶動商辦與住宅需求，台中高鐵特區房市漲勢可期。



大型地產商也搶進商辦市場，其中登陽建設與以總太地產最早搶佔先機，觀察實價登錄，「總太高鐵商貿中心」4年前每坪預售均價約25萬元，近一年最高破31萬元。林以幀表示：「近期企業主主要詢問的商辦坪數落在80~120坪，近期登陽icc開始預售，每坪開價是36到41萬，價格是一直在突破。」



林以幀進一步表示，烏日高鐵特區整體發展未來將會是工業、商業不動產引領，再帶動住宅市場的發展，以高鐵特區屋齡最久的大樓也僅7、8年屋齡來說，整體區域環境相對年輕，住宅價格也從16、17萬元，上升至每坪21萬元以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房屋總價高，多數民眾都須要向銀行貸款，許多首購族最容易發生的問題，就是把資金卡得太死，僅準備2成的自備款，一旦銀行核貸成數不達8成，就會發生違約的困境，有2種狀況最容易發生成數不足，一是銀行對房屋的估價金額低於成交價，第二種是個人負債比太高。

銀行估價有落差 問題在裝潢

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，銀行核貸成數不足，其中之一的原因是銀行對房屋的估價金額與實際成交價有落差，如銀行估價該房屋每坪僅有50萬元，但成交價是每坪50萬元，為什麼會有落差？大多數的原因在於「裝潢」。

很多民眾看到漂亮的裝潢，覺得不僅能省下裝潢的麻煩，還能把裝潢費用納入房貸內，不用馬上拿出大筆現金裝潢，願意高於周邊行情每坪2~3萬購屋，實際上並非如此，對於銀行來說，房屋價值是看房屋座落位置周圍類似產品的曾經成交價去估算，裝潢並不會計入房屋價值，就導致貸款成數不如預期。

收入少負債高 還款能力差

另外一種常見狀況是負債比太高，陳俊宏指出，近期有個案件，客戶購買總價4000多萬的透天，想要貸款2000萬元，銀行估價確實有估到4000多萬元，但2000萬元的房貸，月付金高將近15萬元，但客戶的月收入只有10萬元，負債能力算不過，對銀行來講，客戶沒有足夠的還款能力，無法核貸這麼高的貸款金額。

換屋族也很容易遇到同樣問題，因為舊屋的房貸還沒還清，新屋又要貸款，同樣月付金容易超過換屋族的月收入，導致申請房貸成數不足預期，陳俊宏表示，這時有幾個方式可以向跟銀行舉證，如舉證舊屋已經在賣了，提供跟房仲簽的委售合約，雖然短期負債能力算不過，但舊屋賣掉後，是有足夠的還款能力，或增加其他收入比較好的保證人，也有助於提高房貸額度。

持有時間短 恐為投資客

如果你經常換屋，舊屋持有時間都很短，只有1~2年，銀行可能會懷疑你是投資客，可能降低你的房貸成數，如果舊屋持有時間比較長，如持有5年以上，因為已經還了一部分房貸，加上房價也有上漲，銀行就會比較願意核貸較高的成數給換屋民眾。

換屋族的房貸利率會比首購族較高，為取得較低的利率，有結婚夫妻建議可以用沒有背負房貸作為借款人，不過要留意稅務部分，換屋族有重購退稅優惠，但新舊屋的所有權人要是同一人，實務上若原房屋的所有權人是太太，新屋建議也登記為太太的名字，借款人用先生的名字，就能同時享有首購族的優惠稅率，以及重購退稅的稅務優惠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲位於新北市林口區新林段的「天地朗朗」天朗區一戶百坪別墅24日執行三拍，吸引29組人馬前來搶標。(圖/翻攝自Google街景圖)

再見法拍搶標熱潮！位於新北市林口區新林段的「天地朗朗」天朗區一戶百坪別墅24日執行三拍，吸引29組人馬前來搶標，除了在地客群以外，不乏來自中部地區之高資產族，最後拍定總價高達3801.9999萬元，加價率逼近5成，法拍專家指出，該案銀行鑑估價格超過4000萬元，得標人以此價格拍下，顯得相當實惠。

根據新北市地方法院筆錄，位於林口區興林路221巷的「天地朗朗」別墅案，有1戶3層樓高的別墅在去年淪落法拍，該案建坪為109.82坪、地坪為60.91坪，而債務人林姓自然人因欠下近億元債務，遭到銀行查封，而據謄本、法院查封資料顯示，林姓自然人所持有的這一戶應是獨身貴族家族所有。

而該戶於今年3月、4月分別執行一、二拍，底價自4060萬元降至3248萬元，皆無人出手進而流標，直到24日三拍底價降到2598.4萬元，吸引29組人馬前來投標，且不乏來自中部的投資人，最終於陳姓自然人以每坪24.84萬元、總價3801.9999萬元拍下，加價金額高達1203.6萬元，加價率高達46.3%，更一舉超越二拍底價，形成「衝上拍」。

「衝上拍」之於法拍市場，代表拍賣物件熱門，吸引多人競拍，使得拍定價格超越上一拍底價。

據悉，得標人為在地傳產企業主，長年往返北部、中部營運，本次拍下「天地朗朗」將做為自住使用。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，該案拍定總價雖然出乎意料之高，但是之於銀行鑑估價格上看4000萬元，且周邊又有康橋國際學校、伯大尼美國學校加持，環境清幽，透天群單價行情落在25~35萬元，本次拍定價格極具市場優勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市豪宅上漲幅度，擠進全球前10名。（圖片來源／信傳媒編輯部）

總部位於倫敦的房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）近日公布，主要城市「全球豪宅指數」顯示，今年第2季多倫多房價年比度和季比的上漲幅度排名第一。

在萊坊最新發布的「全球豪宅指數」調查46個主要城市，其中，受到強勁買氣和待售稀缺的推動，加拿大多倫多的豪宅價格年比大漲27％，高居全球豪宅榜首，2021年上半年，多倫多豪宅上揚15.5％。

值得注意的是，台灣央行調降貸款成數，但台北市豪宅價格年比仍上漲14.9％，創下近2年新高，並擠進全球豪宅漲幅第10名。

台北豪宅價格上漲14.9％，創下近2年新高

《台北時報》報導，「台灣穩健的經濟基本面、充裕的流動性、股市上漲推動資本湧入豪宅。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示。

黃舒衛指出，有利因素加上利率創歷史新低，帶動台北市豪宅4月至6月年比上揚14.9％，遠超過第一季的上漲6.5％。

2021年上半年，台北每坪單價超過200萬的豪宅交易，共有18筆，以霖園集團蔡鎮宇，打造的北市信義區豪宅23樓的成交單價最高，平均單價一坪要270.6萬，

黃舒衛也說，台北市中山區、大直豪宅每坪平均售價為220 萬元（78,735美元），中正區每坪平均售價為250萬元台幣。這些交易表明，當買氣熱絡時，豪宅的銷售價格就會上揚。

第二季全球主要城市豪宅變動。資料來源：萊坊全球研究機構。

全球13個城市的豪宅價格漲幅達到兩位數

綜觀全球豪宅市場，萊坊表示，隨著大流行趨緩，豪宅價格漲幅更上層樓，過去一年有13個城市的豪宅價格漲幅達到兩位數。

萊坊的第2季「全球豪宅指數」顯示，全球主要46個城市中，有35個豪宅價格上揚，平均年漲幅為8.2％創下2008年金融海嘯後，漲幅最大的一季；比起今年第1季平均漲幅7.3％和3月份的上漲4.6％，第2季漲勢更加強勁。

萊坊指出，豪宅價格強勁上揚，是因為全球貨幣政策寬鬆，房貸利率低，以及避險買盤激增。

上海豪宅價格上揚21％，廣州上漲 19.8%

緊接在後，漲幅位居2至4名為亞洲城市，無視最近一系列防疫限制措施。第2季，上海豪宅價格上揚21％，廣州上漲 19.8%，首爾豪宅價格上漲19.5％。5至10名豪宅漲幅依序為邁阿密、莫斯科、洛杉磯、聖彼得堡、溫哥華與台北。

萊坊表示，目前為止，疫情推動房市榮景的狀況在主流市場最為明顯，但現在主要城市豪宅已經大漲。隨著旅行限制放寬，以及國際買家開始認識到國際大城市的價值，預計倫敦、紐約、巴黎和杜拜豪宅第3季漲幅排名有望上升。

萊坊印度公司董事長兼董事總經理 Shishir Baijal表示，儘管新冠疫情仍然存在，但與 2020年第二季相比，今年第2季，全球房市表現依然出色。原因包括宅在家的時間變長，大坪數住宅漲價，以及全球央行實施超低利率政策。另外，一些市場放寬旅行規則、國內避險買盤湧入房市，也有高級住宅市場迅速走出疫情，締造強勁漲勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據財政部統計資料庫顯示，7月全國個人的房地合一稅收29.2億元，創下2016年房地合一上路以來的新高，其中7月以高雄市的稅收5.7億元居六都之冠，房地合一2.0上路前的確出現一波轉手潮，累計今年前七月個人房地合一稅收121.2億元，已經比2020年全年的119億元還高，反映市場過去幾年房價出現明顯上揚，今年短期交易後帶動房地合一稅收走揚。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，個人的房地合一稅需要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，而房地合一稅2.0上路時間是7月1日，在6月完成買賣移轉登記趕上舊制末班車的民眾，申報舊制的房地合一稅時間點應該就會落在7月，由於近年的房價走揚加上新制上路前的轉手潮，帶動7月的房地合一稅收創下單月新高。

7月全國個人房地合一稅收29.2億元，年增幅度達190%，且連續兩個月都超過25億元，全國個人房地合一稅收累計前七月為121.2億元，年增高達126%，而從房地合一上路以來，整體房市經歷修正盤整到景氣復甦，這波房價上漲以大台北以外都會區漲勢最為明顯，統計也發現房地合一稅收王則是台中市，前七月個人房地合一稅收26.3億元，較去年同期增加約一倍，其次則是高雄市的18.6億元，年增超過一倍，雙北市房市漲勢落後其他區域，今年前7月房地合一稅收皆為13.8億元，不及台中與高雄市，不過雙北市的房地合一稅收年增達180%，反而是六都增長幅度最大的區域。

曾敬德表示，房地合一稅2.0已經在7月1日上路，官方統計7月開始適用房地合一2.0的案件數，已經明顯少於上半年適用舊制的件數，短期內房地合一稅收的高峰應該就是落在今年的7月份，2.0上路後房地合一稅收應該就會呈現明顯收斂。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲六都前7月房市交易總額已破兆元，其中高雄交易金額近翻倍成長。

上半年國內不動產交易總金額突破去年同期水準大幅飆高，根據統計，六都上半年不動產交易實價合計總金額已上看兆元，來到9971億元，幾乎可興建兩條高鐵，更比去年同期成長了75%。其中以高雄成長幅度最高，年增94%，新北則是六都中交易總額最高的區域，交易總額逾2505億元，其他各都上半年交易總額年增率也都有50%到86%的成長佳績。

中信房屋研展室副理張漢超表示，上半年不動產買氣除了延續去年的熱度之外，政策面也發揮了不小的助攻效果，以交易動能來觀察，今年1到4月延續了去年房地產強勢的交易力道，而5到6月間則是有房地合一2.0實施前所產生的提前交易動能。

從六都不動產交易實價總金額的成長幅度來看，高雄市上半年交易總額由去年的679億元，大幅成長至今年的1318億元，漲幅94%最高，距離翻倍僅一步之遙，高雄成長表現能脫穎而出，除了受惠於資金行情外，也與當地不動產價格平實、具有開發題材有關。類似這樣的利多在各地不斷的發酵、從去年延續至今，推升各地不動產市場的發展。

不動產交易額衝高反映出買賣雙方對於不動產後勢的信心，張漢超表示，六都上半年實價交易合計總額已達近兆元的水準，若是再加上7月份數字，實際上已達到1.2兆，全年預估將可挑戰2.5兆的水準。展望下半年不動產市場，張漢超認為，在全民防疫做的好、疫情控制得宜的狀態下，經濟發展也將持續回穩，下半年房市也將有持續穩定成長的空間。

▲根據台經院以模型計算結果，營建業營業氣候測驗點為103.02點，結束連續4個月下滑的走勢。

台經院25日發佈「7月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點」，其中製造業與服務業營業氣候測驗點同步下滑，營建業測驗點則結束先前連續4個月下滑態勢轉為上揚。台經院指出，5~7月疫情因素僅短暫對房市產生干擾，並未破壞房市走多的格局，因此結束連4跌走勢。

根據台經院以模型計算結果，7月製造業營業氣候測驗點為103.35點，較上月減少0.47點，呈現連續3個月下滑態勢。服務業營業氣候測驗點為91.37點，月減1.34點，呈現連續4個月下滑態勢。營建業營業氣候測驗點為103.02點，較6月上揚1.74點，結束先前連續4個月下滑的走勢。

台經院分析，營建業受惠於本土疫情逐步獲得控制，且業者遵照指示落實營建工地各項防疫規定，有利於改善出工率，不過住宅建案仍有延後開工現象，主因缺工缺料問題未解，加上疫情對於房市推案遞延影響亦開始浮現，難免干擾承包商進場排程，因此有超過9成的營造業者持平看待當月景氣表現。

不過受惠於國內本土疫情趨於穩定，資金動能充沛，新建開工亦有所改善，營造業者對於未來半年景氣表現看好之比例明顯高於看壞。

至於不動產業方面，7月六都建物買賣移轉件數較6月下滑29.7%，主要是反映5月下旬~6月處於疫情三級警戒，買賣雙方均呈現萎縮態勢，特別是疫情期間社區禁止帶看、簽約暫緩。

但展望未來，房市信心度將可逐步擺脫三級警戒狀態時較為低迷的情況，顯然5~7月疫情因素僅短暫對房市產生干擾，並未破壞房市走多的格局，故市場期待未來房市買盤能逐步回歸，特別是928檔期能展現應有的旺季效應。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲從電信訊號統計平日夜間停留人口數，高於戶籍人口的前10大區域，由台中市西屯區奪冠。（業者提供）

內政部首度發布電信信令人口統計，有別以往的戶籍統計，是首度與電信業者合作，運用基地台的訊號進行新型態人口統計，而人流的移動可做為判斷區域房市潛力的依據。永慶房產集團根據六都各行政區電信信令人口中平日夜間停留人口與戶籍人口做比對，若平日夜間停留人口高於戶籍人口，則屬於人口淨流入區，觀察六都人口淨流入人口最多的前10名，由台中市西屯區奪冠，其次則是桃園市蘆竹區，若以縣市別來看，新北市、桃園市各有3個行政區入榜，為六都人口紅利亮眼縣市。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，對房市而言，社會增加的人口移入將對房市交易形成一大支撐要素，尤其電信信令人口統計是以手機訊號偵測，相較於戶籍地遷入、遷出統計，更能實際顯現當地真實的居住人口數，未來購屋需求強勁，堪稱房市潛力區。

六都中人口紅利最多的行政區由台中西屯區位居榜首，平日夜間人口比戶籍人口多了約11.8萬人左右，近1年住宅單價落在24.5萬元，西屯區最受矚目的是七期豪宅區，但總價較高，非一般購屋年輕族群可負擔，但中科、逢甲商圈生活機能佳，房價相對親民，總價1000萬左右可以買到中古屋3房，深受年輕購屋族群青睞。

桃園市蘆竹區與龜山區分列2、3名，平間夜間人口較戶籍人口多出9.6萬與9.4萬人左右，蘆竹區近1年住宅單價21.2萬元，而龜山區則是20.5萬元，陳金萍表示，蘆竹與龜山因臨近雙北都會區，房價較雙北親民，以蘆竹區而言，是電子、物流、倉儲以及航空產業的發展重鎮，就業機會多成為強大的人口拉力，吸引民眾在此落腳。

就業、交通、產業三要素 磁吸人口移入

而探究這10大房市潛力區磁吸人口的原因約，可歸納為三大關鍵因素，陳金萍指出，第一就是就業機會多，區域內大多有不少工業區，產業聚落形成，龐大的工作機會讓就業人口，成為大量人口駐足的區域。

其次則是交通建設到位，雙北市捷運系統網路逐步健全，而桃園也有機場捷運、未來綠線規劃等，台中綠線也已通車，成為人口持續流入的原因之一。第三個關鍵就是商業活動，以台北中山、桃園中壢或是台中西屯來觀察，都是該都會區商業活動頻繁的主要區域，多樣化的休閒娛樂需求，加上這些區域也同樣位於交通樞紐位置，持續磁吸人口。

另外，根據內政部資料也發現，台北市平日的日間活動人口數為350.8萬人，較夜間停留人口增加71.8萬人，顯見不少人是到台北市工作就業或就學，其中屬商業、行政及文教匯集區的中山區、中正區、大安區，日間流入人口最多，鄰近的新北市板橋區、三重區、永和區也有一樣的狀況出現。