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疫情也難擋南科題材對房市的帶動！官方統計台南市7月移轉棟數，台南市月減22%，是中南高三都減幅最小，且年增率部份仍正成長逾3成，創下歷年7月移轉棟數新高。業者分析，南科相關題材強勁，疫情期間仍有穩定的自住、置產客群湧入，支撐交易價量。

台南市地政局公布7月移轉棟數，雖受疫情影響，全市2545棟雖較上月減少22%，不過，與去年同期相較，仍有13%增幅，且是衝出歷年7月的最大量。值得一提的是，永康與安南區7月移轉棟數逆勢增加，尤其永康達705棟，為縣市合併以來新高，月增率64%、年增率128%，而安南區433棟則是全市第二高，月增率59%、年增率117%。

信義房屋台南民生店店長韓秀蘭表示，全台上個月疫情都在三級警戒，但台南不動產市場的確受到南科相關題材相當強勁的支撐，除了自住客鎖定住宅產品，亦有國外返台的置產客，因看好台南未來發展性，將資產投入台南；此外，包括南科周邊的農地、道路用地等，交易量也都相當穩定。

針對永康、安南交易爆量，信義房屋安南海佃店主任陳泓文進一步說明，中古屋買氣難免受疫情衝擊，但7月中之後買方看屋意願轉強，多數社區也陸續開放看屋，交易量回穩；此外，兩區早期以透天產品為主，但因新興重劃區多，大樓產品也越來越多，完工後交屋潮自然也刺激移轉棟數大幅增加，例如近期九份子重劃區就有兩棟新完工的大樓分批交屋。

陳泓文也說，永康、安南都是鄰近南科的區域，生活機能也很成熟，因此能夠吸引自住客買進，光是安南連續5年人口都呈現正成長，會帶來一定的剛性購屋需求；此外，台南重大建設議題持續推動，包括南科、鐵路地下化、北外環道，甚至有可能興建捷運路網，也會成為置產客積極布局的區域。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國內房價自2016年打底後，走勢逐漸回穩，且近2年在低利環境與資金浪潮的推波助瀾下，漲勢更有逐漸擴大的趨勢。據內政部統計，近5年的全國住宅價格指數已自2016年Q1的99.32，巨幅攀升至2021年Q1的110.61，不僅創下統計以來新高，5年間的漲幅更高達10.2％，相當驚人，其中又以近2年的房價上漲幅度最為顯著。



觀察歷年數據，據統計，全國住宅價格指數自2016年Q1到2019年同期的漲勢平穩，3年時間的漲幅僅約1.8％，平均每年漲幅為0.6％；但自2019年Q3起，房價漲勢明顯加劇，統計截至今年首季，近2年間的全國住宅價格指數漲幅達8.6％，平均年漲幅高達4.3％，顯見國內房價正加速上揚。



若觀察六都住宅價格指數變化，近5年來以台南市的漲勢最為兇猛，與2016年同期相較，今年Q1的住宅價格指數漲幅高達17.7％，奪下六都漲價冠軍；台中市以14.5％的漲幅名列第二；高雄市則以11.6％位居第三；隨後依序為桃園市的7％、新北市的6.8％以及台北市的5.2％。其中以中南部三都的房價漲勢最為明顯，皆高於全國同期10.2％的住宅價格指數漲幅。



另內政部也於近期公布最新的租金指數統計結果，今年6月全國的租金指數來到104.57，不僅續寫新高紀錄，更是自2015年1月起連續78個月上漲。觀察近5年租金指數變化，與2016年6月相較，近5年的租金指數漲幅約為4.4％，其中2016年至2019年的3年期間，租金指數漲幅約為2.6％，平均每年上漲0.87％；不過自2019年6月至今的2年時間，租金指數漲幅有約1.82％，平均每年漲幅逼近1％，顯見租金指數漲勢也有擴大的趨勢。









 

各都地政局陸續公告買賣移轉，六都2021年7月買賣移轉棟數全部負成長，其中以台中市月減44％衰弱最多，其中僅有台南較2020年同期年增率達到13％，其餘五都通通雙衰退，月增與年增為負。

東森房屋研究中心副理謝欣亞分析，根據資料顯示，台南上月交易量以3,263棟創下15年新高，因此7月交易量2,545棟，雖較上月跌落兩成，還是創下7年以來的同期單月最高量，年增率還是有13.3％的漲幅，尤其主要衰退地區是在仁德區，總計減少526棟，判斷應該受上月的交屋潮影響，而造成短期的的上下起伏，並不影響整個市場結構。



同樣受上月大量交易影響月增的還有台中市，台中市上月交易量以4,733棟創下15年新高，本月重摔四成來到2,657棟，與2020年同期相比也衰退35％，本次台中跌落最多的區域為北屯區，一共減少了496棟，其次是南屯區也減少了273棟，判斷除了6月的南北屯的交屋潮結束，應也有受到房地產新制的影響，而南北屯房價漲勢驚人，疫情恐影響民眾的出手，期盼價格有鬆動機會。



高雄則自上月即開始呈現衰退狀況，本月的2,981棟，不論是與上月的4,196棟或是2020年同期的3,634棟，都呈現雙衰退狀況，為近3年最差紀錄，根據數據顯示，左營區、三民區、鳳山區，各減少235、202與132棟，為高雄本次衰退的大本營。



北部地區則受到三級警戒，無法帶看影響，三區皆下滑二至三成，台北市1,937棟，較上月衰落35％、較2020年同期衰落33％；新北市6142棟，較上月衰落20％、較去年同期衰落27％，桃園市則為3,011棟，較上月衰落29％、較2020年同期衰落35％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部發布的最新一季住宅價格指數顯示，台南市近5年來住宅價格指數上漲18.85％，高於全國漲幅9.85％，並高居六都第一。台南市政府地政局指出，台南住宅價格指數漲幅最大，是因為六都中，台南市的房價最低，同樣的增值，台南市的相對漲幅就會較高，並非代表台南市房價比其他五都高。而房價的上漲，除因資金寬鬆、利率持續低檔，使民眾購屋成本降低，也代表台南市產業持續發展，就業機會增加，公共建設賡續推進，生活機能逐步完善，各界在看好台南市未來前景下，自然房價上漲有所支撐。不過為防止炒房，台南市長黃偉哲仍指示地政局配合中央政策，加強稽查打炒房。

地政局局長陳淑美表示，台南市有產權登記的建物約65萬筆，大多數長年持有未移轉。過去房地產的投機、炒作頻傳，根據安富金融公司針對台南市2013年有實價登錄以來的重複交易案例進行分析，結果發現台南市的連續交易案例，共有1.27萬門牌出現2筆以上的交易紀錄，自2013年至今房屋交易約為17萬餘件，所以有重複轉售行為約僅7％左右，實際上投入房地產短期交易轉售者仍屬少數。

陳淑美局長進一步補充，從該報導分析統計可知，該1.27萬筆短期轉手交易中，有91％以上為2次交易紀錄，而可視為投機交易的3次以上交易僅約占9％左右。2年內交易占35％，2至4年內交易者占36％，也就是有高達7成以上短期移轉。這正是2021年7月1日政府要實施房地合一稅2.0的原因，由原來的持有2年延長到5年適用35％-45％的高稅率，連預售屋轉售也一併納入，可對短期投機行為從嚴管控，效果勢必顯著。

地政局表示，除了房地合一稅2.0，實價登錄2.0新制也已同步上路，目前所有的交易價格、門牌及地號等資訊均已完整揭露，民眾可上網查詢，而資訊透明也有助於買賣雙方議價，避免不當哄抬。未來地政局也會與中央密切配合，將預售屋資訊納管，並適時辦理聯合稽查，禁止紅單轉售，抑制投機炒作；對於區段徵收或市地重劃等價格上漲明顯的地區，也會適時調整公告土地現值和公告地價，合理稅賦負擔，落實漲價歸公及土地正義。

雖然疫情從2021年5月下旬開始升溫，不過官方的不動產交易類相關統計，一直到7月份的建物買賣移轉棟數，才首見疫情對房市的劇烈影響，六都7月份的買賣移轉棟數出現明顯量縮，移轉棟數合計為1.8萬棟，月減3成且年減25％，由於移轉棟數屬於落後指標，在景氣轉折時無法反映即時市況，7月份在疫情受控後，仲介業普遍的成交量都已經出現明顯回升。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，5月下旬房市受疫情影響，交易量開始呈現下滑，不過不動產從簽約到地政機關辦理完成移轉登記，需要一段作業時間，因此6月許多官方數據都還是反映疫情前的熱絡市況，包括6月的移轉統計、房貸數量等統計，數據都並未轉弱，一直到7月的移轉棟數才看出疫情下的市場急凍狀況。

北市7月建物買賣移轉棟數為1937棟，移轉跌破兩千棟，月減35％且年減33％，新北市則是跌破五千棟，7月剩下4460棟，月減2成且年減27％，新北市的五股區、三重區、汐止區減少較多，影響主因除受中古屋市場交易減少外，五股區、汐止區新成屋移轉棟數減少也是原因之一。



桃園7月移轉為3011棟，月減29％且年減35％，台中市2657棟月減44％且年減35％，台南市2545棟，月減22％但年增13％，高雄市2981棟月減29％且年減18％。

 

曾敬德表示，7月移轉棟數已經開始反映疫情影響，預料下個月仍會反映疫情影響，持續呈現移轉棟數年減的狀態，只不過觀察市場實際交易狀況，7月已經明確感受到市場交易回溫，這波疫情對於房市影響最嚴峻的時間已過。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國家住都中心直接興建6.8萬戶社會住宅，配合中央社宅補貼政策及穩健財務模型分析，成本主要為住宅單元，並包含社福設施及停車空間。而未來興建費用主要來自於銀行融資，將以後續50至60年收取的租金來分攤。

以實際執行案例推估，社宅社區尚包含店舖、社福空間(佔總成本約10％)及停車位(佔總成本約20％)等附屬設施，除提供居住機能外，也強化社會福利服務及舒緩地區停車需求。因此，與審計部提出每戶工程經費486萬元的成本結構有所差異。



未來興建社宅費用主要來自於銀行融資，預估6.8萬戶興建完成後，國家住都中心透過租金收入、自籌款及中央社宅補貼，逐年支付融資還款及營運支出，並自負盈虧。



國家住都中心堅定以務實財務策略及穩健財務規劃，作為興辦社宅規劃核心，關注市場行情、掌控財務風險，以求財務穩健及永續經營，朝向完成興建12萬戶社宅目標，與各界一同落實居住正義。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

有關審計部2020年度中央政府總決算審核報告中指出，蓋12萬戶社宅將加重債務負擔之報導，對此，內政部表示，社宅尚包含店舖、社福空間及停車位等附屬設施，單以總興建成本按戶數平均486萬元推估出12萬戶成本5,832億元，恐有虛增住宅單元成本，該部指出社宅政策以財務為規劃核心，並導入多項創新財務策略，另為讓地方政府及住都中心興建社宅計畫財務穩健，亦將適時由國庫撥補或房地合一課徵所得稅的分配，挹注中央住宅基金缺口，並持續滾動檢討「社會住宅興辦計畫」補助款計算基準，確保早日達到8年興建12萬戶社宅目標，落實居住正義。

內政部強調，目前中央及地方興辦社宅皆已考量財政負擔量能，規劃以融資方式籌措所需資金，藉由未來50至60年營運期租金收入挹注興辦事業計畫，並編製自償性債務舉借及償還計畫案提報公共債務管理委員會審議通過方能辦理融資。



面對各社宅主辦機關興辦前期資金需求，內政部更已報請行政院核定「社會住宅興辦計畫」第一次修正計畫，初期推動所需經費將由中央住宅基金支應及融資協助，中央配合營運期補助非自償性經費搭配租金收入協助地方政府清償欠款，藉由拉長補助年期避免中央住宅基金及國庫撥補短期間負擔過重，運用財務彈性調整機制降低中央財政負擔，並透過各項社宅管理機制之強化，維持社宅照顧效益及機能，讓社宅政策推動在實務上、財務上長期穩健可行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲高市府準備將位於大中二路與民族一路口，1.8公頃的機20用地，變更都市計畫為1.4154公頃（約4282坪）住五用地與836坪公園用地、354坪廣場用地兼供道路使用。住宅區部分預計興建地下4層、地上30層之超高層大樓，總規劃戶數為872戶，包含一般住宅727戶及社會住宅145戶。

高市府準備將北高雄左營區大中二路與民族一路口的機20用地，佔地面積約1.8公頃，將變更為4282坪住五用地與1190坪公園、廣場，預計明年採公辦都更招商，計畫可興建樓高30層的超高層住宅大樓，戶數規模達872戶，其中一般住宅727戶，社會住宅與安心家園達145戶，預估可引進民間投資逾50億元。

為活化土地資產，高雄市政府都發局已準備將位於大中二路與民族一路口，1.8公頃的機20用地，變更都市計畫為1.4154公頃（約4282坪）第五種住宅區，與836坪公園用地、354坪廣場用地兼供道路使用。在住宅區部分預計興建地下4層、地上30層之超高層大樓，總規劃戶數為872戶，包含一般住宅727戶及社會住宅145戶。

高市府都發局指出，機20公辦都更預定基地，緊鄰國道10號高速公路匝道與國道1號高速公路鼎金系統交流道，具備交通樞紐地位，連結高鐵左營站區僅約5分鐘車程，也可在10分鐘車程內，連通漢神巨蛋百貨商圈。

基地與高雄榮總醫學中心僅300公尺距離，且基地為 1.81公頃規模之完整街廓，具備開發成全齡養生智慧住宅社區機能之條件，因此建議地區開發應強調運用榮耀街與榮總醫學園區連結效果，並配合留設必要之出入口與開放意象節點。

基地西側鄰近新莊高中及福山國中，皆為高雄市優質的校園環境，基地開發可結合校園與學區概念，強化周圍通學道路的連結，並於路口節點留設必要的開放空間與等停系統，創造優質的社區環境。

並配合地區的發展特性與市府公益性設施的需求分析，本基地將提供符合全齡、無障礙等特定的公益性設施，如社福、日照、社會住宅等類型之設施，亦可配合周圍社區需求規劃道路、廣場用地，方便社區進出需求。

本案考量用地面積及戶數等條件，停車空間規劃以至少滿足每戶汽、機車停車位各1輛為原則，社會住宅則為因應住戶組成，每戶至少提供 1.2 輛機車停車位。本案實設汽車停車位1052 輛，汽車車戶比為121%；機車停車位1239 輛，機車車戶比為142%。本計畫停車場入口分為兩處，一處位於大中二路 56 巷一側，供一般住宅住戶進入；另一處位於民族一路一側，供社會住宅住戶、養工處工程車進入，而出口部份則統一由民族一路一側離開。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2021年第2季國泰全國房地產指數，相較上一季價穩量縮，相較2020年同季價量俱穩。本季處於「開價、議價率、成交價維持穩定」的「3穩」狀態，在市場部份則展現「推案量減少，成交量減少」的「2少」情況，最後，整體市場的「銷售率持平」。

國際經濟金融情勢方面，全球經貿活動持續升溫，經濟可能強勁復甦，惟仍受COVID-19疫情反覆、國際主要經濟體之央行貨幣政策走向等不確定性影響。國內經濟金融情勢方面，因疫情轉趨嚴峻，第2季經濟成長略緩，惟民間投資與輸出動能穩健，依主計處估計全年經濟成長可望逾5%；因原油等原物料價格持續走揚，本年國內通膨預測上修，目前仍屬溫和。6月央行理事會賡續當前寬鬆貨幣政策，維持政策利率不變。央行於2020年12月、2021年3月兩度調整選擇性信用管制措施，目前購屋貸款年增率略增，建築貸款年增率續降；加以7月1日起實施的房地合一稅2.0及實價登錄2.0，預期未來投機炒作情況可能降低。



進一步觀察各地區表現，相較2020年同季，本季成交價除台中因推案區位偏外圍故下跌外，其餘皆維持穩定或上漲；本季成交量，新北、高雄減少，其餘地區維持穩定。從四季移動趨勢觀察，本波成交價與前波高峰相比，新北已接近前波高點，其餘地區均較前波為高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點。5月中全台進入三級警戒，房市成交量急縮。綜合本季房市，相較上季或2020年同季，全國房市價格維持穩定，成交量短期下滑；未來營建成本漲幅趨勢為觀察重點。

 

一、推案規模與類型

本季新推個案數共209件，推案戶數計有17,749戶。總推案金額為2,456億元，較上季及2020年同季均下降；主力總價為1,378萬元，較上季及2020年同季均下降；其中大廈類型推案者佔78%。



二、價量指數狀況



1.可能成交價維持穩定，新竹上漲最多—本季各地區可能成交價相較上一季維持穩定，除新竹上漲，各地區成交價均維持穩定，其中新竹上漲5.07％最多。







 

2.開價維持穩定，新竹上漲最多—本季各地區開價相較上一季維持穩定，除高雄下跌外，各地區開價均維持穩定或上漲，其中新竹上漲4.98％最多。



3.議價率維持穩定，桃園議價率相對較高—本季各地區議價率相較上一季維持穩定，新北、高雄議價率縮減，台中議價率擴大，其餘地區議價率維持穩定，其中桃園議價率15.15%相對較高。



4.推案量(金額)減少，台南推案量倍增—本季各地區推案金額相較上一季中幅減少，除台南推案金額大幅增加、新竹維持穩定外，其餘地區推案金額均減少，其中台南推案金額倍增，高雄推案金額減少六成最為明顯。



5.銷售率維持穩定，新竹增加最多—本季各地區銷售率相較上一季維持穩定，除新北、新竹銷售率增加外，其餘地區銷售率均維持穩定或減少，其中新竹銷售率22.23％

(增加7個百分點)，銷售率創六年新高。



6.成交量(戶數)小幅減少，高雄成交量大幅減少—本季各地區成交量相較上一季小幅減少，新竹成交量增加，新北、台中、台南維持穩定，台北、桃園、高雄減少，其中高雄成交量減少六成最多。



三、各地區市場表現



1.國泰台北市房地產指數，相較上一季價穩量縮；相較2020年同季價漲量穩。相較2020年同季，本季台北市開價、成交價持續攀升，疫情衝擊下，推案金額較2020年同期減少近六成(推案戶數減少三成多)，惟銷售率增加近4個百分點，成交戶數仍維持穩定。整體而言，本季價漲量穩，房市表現穩定。



2.國泰新北市房地產指數，相較上一季價量俱穩，相較2020年同季價穩量縮。相較2020年同季，本季新北市成交價仍持穩，疫情衝擊下，推案金額減少四成多，為三年來新低，成交戶數亦減少三成多。整體而言，本季價穩量縮，房市表現偏弱。



3.國泰桃園市房地產指數，相較上一季價穩量縮，相較2020年同季價量俱穩。相較2020年同季，本季桃園大案於5月初推出故受疫情影響較小，推案量、成交量仍維持穩定；惟議價率擴大、銷售率不及一成，應留意後續房市變化。整體而言，本季價量俱穩，房市表現穩定。



4.國泰新竹縣市房地產指數，相較上一季價量俱漲，相較2020年同季價量俱穩。相較2020年同季，本季新竹開價成交價持續上漲，雖受疫情影響推案量縮，銷售率仍逆勢成長，創2015年以來新高點，應與區域供給少、電子科技產業景氣持續熱絡有關。整體而言，本季價量俱穩、房市表現穩定。



5.國泰台中市房地產指數，相較上一季價量俱穩，相較2020年同季價跌量穩。受疫情影響，多數個案延後推案，整體供給量能下滑，惟與2020年同期相比仍維持穩定。由於台中重劃區推案量大，同區新案比價效應，議價空間擴大，亦影響銷售表現。整體而言，本季價跌量穩，主要受推案區位外移影響致成交價下跌，房市表現偏冷。



6.國泰台南市房地產指數，相較上一季及2020年同季皆為價量俱穩。相較2020年同季，開價維持穩定，議價率縮減，成交價維持穩定；整體推案金額仍增加二多，推案及成交戶數皆維持穩定。整體而言，台南房市在南科擴廠效應下，產業及房市持續暢旺，亦帶動房價成長，本季價量俱穩，房市表現穩定。











































 

7.國泰高雄市房地產指數，相較上一季及2020年同季皆為價穩量縮。相較2020年同季，成交價維持穩定，議價率縮減，建商延後推案，推案量及成交量均減少，成交戶數創新低。整體而言，本季價穩量縮，市場表現偏弱。

8.本季雙北地區大廈可能成交價與整體可能成交價接近，桃園、新竹、台中地區大廈可能成交價高於整體可能成交價，南高地區則低於整體可能成交價。從近三年資料分析，雙北推案幾乎均為大廈類型，故大廈可能成交價與整體可能成交價接近；桃園、新竹、台中地區大廈價格平均高於整體可能成交價，視透天推案區位與品質差異，偶爾出現整體成交價高於大廈價格；台南、高雄地區大廈價格平均低於整體可能成交價；從趨勢圖比較，可明顯看出南北地區大廈推案產品差異。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中市地政局公布今年7月份移轉棟數，由於受到6月份疫情衝擊，台中市全市及各主要行政區的交易量都較上月及去年同期銳減；唯東區因建設題材，持續吸引自住客目光，加上有新建案交屋，移轉棟數不減反增，月增36%、年增80%。

台中市7月份移轉棟數，受疫情三級警戒衝擊，全市2657棟，月減44%、年減34.5%，多數行政區交易量也都較上個月及去年同期減少。不過與此同時，東區表現仍相當出色，7月移轉棟數211棟，較上個月155棟，月增36%，更較去年同期117棟，年增率高達8成。

信義房屋興大國光店主任謝凱勛指出，5月下旬疫情爆發後，整個6月份東區的看屋量確實有減少，進而影響交易量，不過，之所以7月移轉棟數仍較上個月、甚至去年同期成長，主要與當地有新建案交屋有關。

但謝凱勛也表示，隨著疫情獲得控制，7月初以來，尤其下半個月之後，被壓抑的自住買氣有顯著回籠，無論網路約看、成交量，都有顯著提升，關鍵在於自住客看準東區居住環境與未來發展性。

盤點自住客所看好東區建設利多，謝凱勛指出，包括鐵路高架化、台中車站周邊翻新、地下道填平，以及目前可以明顯看出興建進度的三井Lalaport商場等，不僅建商有信心在東區推案，買方也願意埋單。以目前主力產品行情來看，屋齡10年內大樓2房含車位總價約1100萬左右，3房含車位則約1300至1600萬左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】