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行政院會近日通過《鐵路法》修正草案，修正要點之一，便為增訂國營鐵路機構可辦理其經管鐵路路線、場站及其他國有不動產等開發規定；由於該條增訂內容有助於鬆綁國營鐵路機構在不動產資產開發及經營上的限制，因此本次修法，對於台鐵後續的土地活化利用，有著巨大助益。

軌道周邊土地因具備交通優勢，向來備受投資人青睞，而台鐵便持有不少具開發潛力的土地資產。然而，因現行國營鐵路財產是依照《國有財產法》第28條辦理，根據規定，主管機關或管理機關對於公用財產，不得進行任何處分、或擅為收益，故過往台鐵在土地資產的運用上，可說是限制重重。

鬆綁不動產開發限制　台鐵土地活化有望

不過經本次修法後，台鐵有望能更靈活規劃運用所持有的土地。根據行政院公告的修正草案內容，本次《鐵路法》的修正要點當中，增訂國營鐵路機構得辦理其經管鐵路路線、場站及其他國有不動產等開發規定，同時鬆綁《國有財產法》的限制，明訂若不動產屬國營鐵路機構的資產，其處分與收益的收入，可由該機構循環運用。

為推動觀光鐵路發展，修正草案中也規定國營鐵路機構可以依照其所提供的觀光服務內容，收取相關費用，期望能藉由此項修正內容，協助改善觀光鐵路的營運管理與財務狀況；觀光鐵路的費用與路線範圍等，應併同觀光服務計畫，報請交通部核定，經核定後，再由鐵路機構公告實施。

▲「京雅苑」位中華路三段、昌和街口，規劃地上16樓、地下3樓，棟距寬廣。(圖/資料照)

因藝人吳奇隆購置而聲名大噪的新莊副都心百坪高價宅建案「京雅苑」，近年轉手戶數雖然不多，但由實價資訊發現，今年4月交易的5樓戶，以5,120萬元成交，讓持有快5年的賣方小賺190萬元，再觀察他戶近年有現轉手蹤跡的戶別，為前年年底賣出的15樓戶，4,820萬元的成交價則讓持有2年多的前一手獲利345萬元，而此筆15樓戶交易單價為60.6萬元，為社區第4高單價水位，甚至高過吳奇隆購置4戶單價紀錄。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「京雅苑」位中華路三段、昌和街口，規劃地上16樓、地下3樓，棟距寬廣，目前平均單價可逼近6字頭，比起鄰近行情高，其緊鄰塭仔底濕地公園，也與捷運副都心站、佳瑪商圈、宏匯廣場不遠，綠地、交通、生活採買機能兼具，隨著區域房市走強，又有名人加持，令身價抗跌增值。

陳炳辰說明，過去副都心受累機捷延宕，加上周邊機能未見強化，整體房市又走低壓，且均為大坪數的高總價產品，還不見原本規劃的台商資產族群買盤，一度淪為賠售重災區。

去年迄今房市光景大好，賣壓逐步出清，陳炳辰表示，加上當地亦有商圈機能成型，環狀線也補強機捷的不足，均令副都心走出陰霾，整體平均房價強勢回歸5字頭，而像是「京雅苑」、遠雄的在地高價案，以及中悦住宅新案更因名氣、地段、規劃多有攀上6字頭，區域房價後況走熱。

小資族想要在雙北蛋黃區置產不是夢，要買趁現在！東森房屋研究中心統整新北市中和區景安、好市多與積穗三大商圈，區域內15至20年內的中古大樓均價，其中積穗商圈價格最為親民，雖五年內增值幅度高達18％，但目前單坪約35萬即可入手，加上未來捷運萬大線的加持，能夠補足中和往樹林一帶的交通需求，屆時將帶動區域房價持續上揚，預售屋單坪可望上看6字頭。

東森房屋積穗員山加盟店店東江鴻壽分析，積穗商圈交通便捷，無論前往板橋、土城或台北市，均能輕鬆搭乘大眾運輸工具。由於開發較早，中古大樓房價只要3字頭，交易熱區集中員山路與民樂路一帶，有環球購物中心、勝利及民享市場等生活利多，學區也有積穗國小、積穗國中與中和高中，生活十分方便。此區預售屋價格單坪約落在45至50萬元，5年內的新成屋約40至45萬元，而15至20年以上的中古大樓，單坪落在37、38萬元，依地點而有所不同。

江鴻壽指出，購屋客群以台北市、中永和及板橋區等當地區域客為主，共分二類，第一類為在遠東世紀廣場上班，30至40歲的的科技園區新貴，大部分為首購族群，偏好屋齡5年內的新成屋，預算約落在1100萬至1200萬元間，需求2至3房；第二類為60歲以上之換屋族群，偏好20年以上的中古電梯華廈，預算約落在1500萬至1800萬元，需求3至4房。物件去化速度極快，符合預算及需求，賞屋至成交約一個月內可完成。

江鴻壽表示，近期商圈內最熱門的話題為騰泰建設的都更案，這是積穗商圈近期最大的造鎮計劃，除了本身四面臨路，地點條件非常好以外，加上又座落在價值較高的商業區用地，單坪開價落在5.60萬元，預計未來完工後會成為區域指標建案，同時帶動當地新一波補漲效應。目前區域內已有捷運環狀線支撐交通動能，未來待萬大線完工後，四通八達的交通會帶動區域起飛，預估價格將持續走揚，預售案單坪上看6字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲桃園觀音的草漯重劃區，新案房價仍在1字頭，成為首購購屋新歡。（資料照）

桃園因鄰近雙北市，加上房價相對便宜，一直是雙北移居熱區，也帶動區域房價上漲，像是桃園區平均房價已來到每坪33萬，而擁有高鐵站及機場捷運線的青埔特區，新案價都已站上4字頭，因而進一步帶起外圍蛋白區的房價買氣。

像是桃園最西側的觀音區，目前房價還在1字頭，每坪行情約在17.8萬，是桃園市少數還擁有1字頭房價的區域之一，區內推出不少首購產品，推案量也因而年年增長。

根據住展統計，去年總推案量已來到1490餘戶的歷年高點，而今年房市景氣依舊熱絡，至今推案量已達千戶的大量，其中草漯重劃區仍是推案最集中的區塊，而這批新建案的房價，每坪介於17~19萬，故其銷售成績都相當不錯。

也因為當地房市銷量佳，土地價格隨之上揚，上個月觀音草漯重劃區內的第三單元及第六單元，就分別標出近7成及100％的高脫率，其中位大觀路上的精華角地，則是標出每坪約43萬，創下當地土地的高價紀錄。

由於觀音房市買盤堅強，近期又有新一批建案將上場搶客，包括「鴻灃一心」、「水覓一方」、「夏戀2」、「夢想家NO.11」、「佳均綻」等，推案產品仍是以首購的2~3房為主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為持續推動台中市大坑地區觀光發展，爭取並獲得交通部觀光局補助辦理大坑溪兩岸遊憩設施及環境營造，總經費7,000萬，市府配合款為3,080萬，將近一半的經費，顯示市府對大坑溪環境營造及地區觀光發展的重視。

水利局表示，大坑溪沿線部分水利設施已老舊損壞，除上述觀光局環境營造經費外，並爭取行政院農委會水土保持局補助大坑溪逢甲橋上游固床工修復補強工程，總經費1250萬，已於2021年7月16日開工，預計於2022年3月底前完工，主要針對大坑溪逢甲橋上游至民興橋間12處既有橋梁下固床工進行修復及功能性提升，除達到加強上方橋墩之保護之外亦增加蓄水之功能提供沿岸農民灌溉之需求。

水利局進一步說明，大坑溪環境營造沿北屯大坑溪流域，自逢甲橋為起點之上游河段，以水環境營造為目標，運用環境友善工法結合景觀資源，營造舒適、友善的水岸空間及維持水源穩定，提供民眾深入了解大坑風景區的生態及文化體驗。

買房乃人生大事，畢竟辛苦存了一筆錢，無非是希望擁有自己的小窩，買房除了挑選地段與房型，如何看懂實際坪數也很重要，21世紀不動產企劃研究室帶領民眾來了解實際坪數、公設、權狀坪數之間的關係。

買屋先看權狀 釐清實際坪數

買房時大家最關心的實際坪數，就是房屋權狀內登記的主建物面積，簡單講包括客廳、臥室、廚房、衛浴…等日常會使用到的室內空間，屋簷、雨遮、露台…等，則不計入主建物內。至於附屬建物(例如陽台)、或共有部分(即各種公共設施)，同樣不包括在主建物裡面；尤其是共有部分，也就是所謂公共設施，要注意的細節特別多，我們以當層的公共梯廳舉例，公共梯廳與走道若沒有最佳配置，這些多出來無用的空間，對公設比的影響就很高，如果是健身房、社區大廳之類屬於社區全體住戶共同使用與擁有的公設，坪數會由全社區的住戶均攤，但當層的公共梯廳，則是由當層的住戶數均攤。

車位部份也要特別留意，由於停車位尺寸是固定的，大車位為4.12坪(250㎝×550㎝)、小車位為3.83坪(230㎝×550㎝)，車位與車道實際登記的面積，從6~15坪都有，關鍵在於車道面積的分配方式，有些社區會把車道面積劃入車位計算，有些則把車道面積算成公設，因此在購買之前，請再三確認車位權狀的坪數；反之，如果你沒有購買車位，當然就不必分擔車位與車道的公設。

搞懂公設比計算方式 不怕房子坪數被灌水

現在台灣大部份新建案，公設比動輒高達30％左右，以前段的車位與車道來說，如果計算方式不同，就可能發生以下兩種情況，假始A與B兩個社區，公設比都是32％，不過A社區停車位面積，在權狀上顯示為12坪，甚至社區還有游泳池、健身房、交誼廳…等豐富的公共設施；但B社區車位坪數只有6坪，且社區裡幾乎沒有公設，那可能是B社區把車道面積算成房屋的公設，也就是俗稱的「虛灌坪數」。不僅如此，同樣是32％的公設，3千坪與5百坪的基地標準大不同，同樣以公設比32％的標準來看，基地愈大代表住戶能得到的東西愈多，這些在購屋前不妨都列入考量。

21世紀不動產企劃研究室最後建議民眾，購屋前一定要把權狀所有項目計算清楚，尤其要仔細確認共有部分的坪數，如果建案公設比高得嚇人，但實際用起來卻無感，那可能懷疑是被建商灌水；另外很重要的一點是，要考量是否會使用到公設，畢竟錢都付下去了，卻買了用不到的公設，未免也太可惜了吧！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國家住都中心於2021年9月17日順利完成「台北市南港玉成公辦都市更新案」出資人綜合評選，經過激烈競爭後由中國開發資產管理股份有限公司(下稱中國開發)獲最優申請人資格。未來將興建地上11層，地下3層，約160戶的社會住宅；以及地上14層，地下3層的都更住宅，預計2021年10月完成簽約，期望於2027年中完工。

伊東豊雄-普立茲克獎日本建築大師，打造最有質感的社會住宅



中國開發聯手伊東豊雄為全案提出規劃構想，在社會住宅各樓層規劃設置社區共享空間，更提出有別於一般nLDK固定房型之「彈性平面」，以滿足各種族群多樣化的家庭結構。設計上同時帶入風、光、綠等自然元素，打造健康生活空間。建築設計將申請銀級綠建築、智慧建築及耐震標章，以建構優質的社區住宅環境。



如同眾人之家一般，將人與人聯繫在一起的共享式社區





 

國家住都中心表示「南港玉成公辦都市更新案」坐落東區門戶地帶，，將是北市東區門戶起飛、人才匯聚之精華地段。而本案透過都市更新方式興建社會住宅來提供人才居住需求外，也期望藉由社會住宅內外的共享空間，結基地面積合計3,728平方公尺，土地使用分區屬住三合一樓托嬰中心及農產品店鋪等公益設施，如同眾人之家(home-for-All)般，將人與人聯繫在一起，進而形成友善宜居的新聚落。

國家住都中心感謝各廠商以最高規格提出設計及創意，未來將有其他招商案件陸續推出，希望業界先進持續支持，一同攜手合作推動公辦都更，共創都市再生美好未來。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

位在三重區環河南路與成功二街交叉口，這裡原為憲兵隊機關用地，過去因長期閒置未用，三重區公所作為暫置場，因地處三重邊陲地帶，常遭民眾丟棄垃圾，甚至是工程廢棄物，公所重新整建開闢新增千坪新北綠家園，如今變成一處全新漂亮的綠地空間，提供市民新的交流場所及休憩綠地。

三重區公所陳奇正區長表示，這座新北綠家園歷經半年時間整建，於日前完工，全區面積近1,000坪，符合新北綠家園計畫增加綠地面積的宗旨，園區內大部分皆是草坪綠地，清新視野，享有清風拂來的悠閒原野遼闊感，園區內還設有成人體健設施及兒童遊戲場，預計近日驗收，待疫情解封後開放使用，屆時可提供民眾舒適安全的運動遊憩空間，讓民眾走出家門即享有優質社區生活環境。



陳區長表示，綠家園位於成功里內，該里過去沒有設置公園，而近年來因都市重劃新蓋很多嶄新大樓，所以地方企盼能增加公園綠地，以利地方快速發展活絡，在李翁月娥議員及成功里陳世宗里長的催生下，以及市府新建工程處、民政局、城鄉發展局、綠美化景觀處等協助下，促成了這座新生綠地。由於此處交通便利，附近有機捷A2站及捷運三重站，如今又新增這座舒適綠地，相信必能為地方發展帶來加分效果。解封後，歡迎大家來踏青、遊憩。



三重區境內目前已有71座公園，公所這些年來，積極將閒置荒地打造成一座座的新北綠家園，綠地之多，可說是處處有公園綠地，在高度發展的城市中，實為難得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《康健雜誌》日前公布的2021健康城市大調查，以｢社會經濟｣、｢醫療服務｣、｢健康環境｣、｢整體成果｣4大構面、19項指標，全面檢視各縣市的健康生活環境，其中環境構面，高雄市「每萬人公園、綠地、兒童遊戲場、體育場所及廣場面積數」統計指標，自縣市合併以來年年為六都第一。高雄市政府為翻轉重工業城市所帶來的環境影響，以「水」與「綠」思維建構城市空間，提升市容景觀與城市綠覆率，並提供市民優質健康環境，構築永續發展的基礎。

高雄市工務局長蘇志勳表示，公園綠地的規劃是提昇都市生活品質的重要標的，近年來市府持續致力於公園綠地的開闢與整建，包含都會區鐵路地下化後，騰空的廊帶規劃為綠園道景觀，大面積綠地搭配自行車道全線約15公里，為高雄帶來全新地景及休憩活動空間，創造交通便利與自然生態環境等諸多效益，改變城市的特質及串起居民的生活脈動。



高雄市養工處表示，公園綠地的設計規劃，以當地的自然生態、景觀環境、在地文化、城市防災、智慧創意與使用需求等多面向，打造出種種各具特色的綠色空間，成為居民最好的休閒遊憩場所。市府將持續推動綠化相關建設，以公園、綠地空間串聯濕地、園道、生態保護復育區形成水與綠系統，營造更多讓生活環境更加舒適的綠覆空間、宜居的健康環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

9月剛迎來的開學季，多數縣市隨著人口少子化加劇，越來越多國小校園面臨招生不足問題，但令人意外的是，新北與台中等新興重劃區的戶數，近兩年吸納外縣市遷移人口，湧進大量年輕家庭，當地新設小學校園迅速不敷使用，尤其新北市新生人數逆勢成長。鄉林不動產研究室認為，近來大量人口往交通便捷的外圍新興重劃區的蛋白區遷移，絲毫不受政府打房與疫情干擾，顯見人口紅利成為新興區域房市剛需買盤的支撐主力。

鄉林不動產研究室指出，雙北市是全台人口最密集的都會區，但台北居大不易，北市高房價與高物價加速催化「脫北潮」，人口流向新北移居，據統計台北市去年人口外移超過4.4萬人，2021年前8個月也已遷出1萬9千多人。



對比新北市政府統計，2021年前8月設籍的家戶數，較2020年12月底增加了10,382戶，其中增加設籍戶數的前五名行政區，分別是新莊、淡水、板橋、林口及土城。顯現便捷交通建設讓生活機能好轉，吸引年輕族群跨區定居，也連帶翻轉城市版圖，快速催熟新興蛋白區。



從內政部統計各縣市人口遷徙數據顯示，2020年六都人口包括台北市、台南市及高雄市都是遷出大於遷入的負成長，而新北、桃園及台中三大都會則是受惠於建設多、重劃區多加上房價基期較低選擇多，磁吸購屋人口移居，捷運沿線及重劃區、大型商場周邊最受青睞。





 

鄉林不動產研究室指出，2021年第一季全國房價平均所得比(購屋痛苦指數)為9.13倍，台北市居最高為15.54倍，新北市則約12.25倍，新北因房價較親民加上多條捷運路線建設延伸、快速道路開通，以及整體開發區及重劃區規劃等重大建設持續推動，還有大型商場進駐，吸引脫北及北漂人口移入，人口紅利帶動居住與房市需求，不受少子化及政府打房的影響，家戶數持續向上。



全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示，新北市2021年前8個月不動產交易累計達4萬2,587棟，較2020年同期年增9.2％，後疫期房市明顯已回歸基本面，尤其具備人口紅利的區域買盤，更是受到強力支撐。他預料928檔期推案與銷售大增，加上年底進入交屋旺季，房市交易會更旺。



賴正鎰認為，新冠肺炎疫情與政策打炒房，原本被視為是2021年影響房市的兩大隻黑天鵝，但從現況來看，房市反而因為營建工資及原料漲幅高，大家很擔心房價愈來愈貴而趕緊出手，而擔心通貨膨脹的高資產族也重新作資產配置。





 

他說，房地合一稅與實價登錄2.0上路2個多月來，房價與成交量持續上揚，市場爆出北台灣928推案量可能創新高的預言，其實就是建商已嗅出疫情加打房的房市沈澱之後，已有明顯的遞延性買氣。



他分析，新北家戶成長最快的新莊區，交易量緊追板橋，儼然成房市交易最熱區，像是鄉林3年前在新莊副都心推出的預售建案「鄉林淳真」，歷經半年就快速完銷，將於2021年12月完工交屋。他看好新莊區未來發展，將在新莊覓地推案。新莊除了有行政院第二行政中心，還有三大捷運線加持的軌道經濟，包括機場捷運、新北環狀線、捷運新莊線，生活機能相當便捷。



最近緊臨新莊副都心的新泰塭仔圳重劃區正在進行拆遷，橫跨新莊和泰山，占地400公頃號稱全國第三大重劃區，即將進行市地重劃，工廠黑鄉印象將大翻身。未來挾著周邊新北知識產業園區龐大產業聚落人口，又鄰近機場捷運、台65快速道路及國道中山高，生活機能優越，預料將很快成為推案一級戰區，包括華固、潤泰新、海悅、寶佳、茂德等建商都提前插旗。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】