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澳洲疫情受Delta變異株影響，持續嚴峻。位於新南威爾斯州的雪梨，已經封城7週左右，近日更創下當日確診人數最高紀錄。疫情封城帶來的停工，也讓新南威爾斯州損失慘重，根據《雪梨晨鋒報》，7月中開始實施的工地停工政策，可能為該州帶來14億美元的損失，並影響到25萬名工人。

疫苗覆蓋率已經成為當前各國是否能渡過疫情危機的重要指標，近期，「疫苗」也成為雪梨地區工地復工的關鍵。《澳洲廣播公司》就報導，新南威爾斯州副州長宣布，只要工人能符合疫苗施打相關規定——完成兩劑疫苗施打，或工作前三週完成至少一劑施打——，就能回到工地工作。

雖然不少人主張，此番政策違反了工人的工作權，以及決定是否要施打疫苗的自由意志，但許多工人仍同意，這是讓他們重返工作崗位，較保險的做法。

來到台灣，工地施工多少會有天熱、工人口罩容易因汗濕透、無法久戴的狀況，帶來防疫上的風險；多數工人可能也都會同意，施打疫苗能讓他們更安心地面對工作。不過儘管如此，國內疫苗劑數有限，比起工地人員，確實還有不少可能面臨更高風險的族群，需要優先施打疫苗。

然而，在此番疫苗稀缺的情況下，台灣卻還是出現特定公共工程相關人員較早打到疫苗的狀況。台北市士林區即將竣工的一處展演場館，在疫情嚴峻期間，就因工地出現數十名確診者，北市府「專案」為四百多名工地相關工作人員列冊施打疫苗。

雖然能解除工地危機，但這樣的作法卻引起爭議：支持者認為，該案工程已經拖延許久，透過專案分配疫苗，可以縮短工程因為疫情可能的延宕；另一種說法則認為，其他公共工程、乃至於一般民間工程，幾乎沒有因為類似狀況而分配到疫苗的案例，該專案並不公平。

住展房屋網企研室認為，工地防疫最直搗核心的作法，確實是提高疫苗覆蓋率，但遇上大環境疫苗短缺的狀況，工地若是爆出疫情，其實透過最基礎的疫調、匡列、停工及隔離，應該就能減低風險。北市府雖能針對個案狀況，開出專案疫苗，但住展房屋網企研室認為，在疫苗數量有限的時期，有關單位仍應通盤考量合理的資源分配。

實價登錄揭露，台中市西屯區上半年總價4000萬以上交易達126件，較去年同期95件成長逾3成，且多數是七期重劃區內高總價住宅，顯見豪宅市場有增溫趨勢。七期因新成屋、預售屋價格走高，屋齡6至10年初的中古屋「地段佳」、「公設比低」等優勢，近期成為熱門標的。

以台中市豪宅稅課徵標準4000萬來看，西屯區今年1至6月共有126件交易總價在4000萬以上，依實價登錄資料顯示，多數位於七期重劃區內，較過去2年同時期明顯增加。信義房屋七期市府店店長林志偉指出，許多已經在市場上銷售半年至3年不等的中高總價案件，都是在近期售出。

究其原因，林志偉分析，過去屋主對價格較為堅持，買方價格若未達到期待，往往無法成交，但近期因土地、原物料、人工等價格不斷走高，加上市場上熱錢仍多，包括回流台灣的資金、股票市場的獲利，以及在疫情期間部分產業營收仍佳，在在刺激買方將資金投入房地產的意願，促使中高總價物件成交量漸增。

七期豪宅產品交易最為熱絡，林志偉說明，主要原因在於「地段」及「區域整體性」。七期是台中蛋黃區，也是地價最高的「地王」所在地，具有象徵意義，而區域內普遍都是中高總價社區，整體性質接近，更能獲得中高資產客群青睞。

林志偉觀察，中高資產買方這波買氣，主要以自住、置產、替第二代購屋居住為主。值得一提的是，因新成屋、預售屋價格走高，七期屋齡6至10年初的中古屋，其「地段佳」、「公設比低」等優勢愈加被突顯，成為熱門標的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

每年7、8月是租屋旺季，根據崔媽媽基金會統計，近3年來租屋糾紛前3名，都是終止租約、押租金返還及修繕問題，建議在租屋合約上明訂提前終止租約的條款，還有釐清修繕責任，並在租屋前及結束時，都要與房東會同點交室內，才能減少糾紛的產生。

加註終止租約條款 無痛退場

終止租約分為2種，一種為租約屆滿終止，這部分問題比較少，問題較大的是提前終止租約，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，房屋租約大多一年，一年說長不長，說短不短，住得開心，一年很快就過去了，但住得不開心，多住一天都會覺得很痛苦，就會需要提前終止租約，事實上，不僅會發生在房客身上，房東也有可能因為對房客的不信任感，或是房屋想收回自住，需要收回房屋。

民眾要特別留意租屋合約中有沒有提前終止租約的條款，現在住宅租賃契約的應記載及不應記載事項第14點有規定，只要合約書中有載明可以提前終止租約，只要在約定時間內提前告知，原則上，房東最多只能收取一個月的租金，若沒有，想要提前終止租約，要得經過另一方的同意，若不同意，就只能繼續到合約期滿為止。

拍照存證 退押金免煩惱

租約期滿，接下來就會遇到押租金返還的問題，也是長年在糾紛排行板上佔據第2名的位置，曹筱筠指出，租賃條例上路之後，正式替押金定名，定義為房客給房東的擔保金，擔保房客在承租期間，若有物品損壞或遺留垃圾，或是費用未繳納，可以用來折抵。

押租金返還糾紛最容易發生在：房客與房東沒有好好點交房屋。很多房東在租約到期時，會說房客只要把鑰匙放在房間就好，也沒說明何時返還押金，過一段時間，房客要求房東返還押金，房東經常會以房屋有物品損壞等理由，不願返還押金。

為避免糾紛，建議在租屋第一天要落實屋況點交，拍照存證並記載在合約當中，屋內桌椅是否有損壞，洗衣機、冷氣機能不能正常運轉等，租約終止時，也要會同房東點交屋況，若還有水電費需要日後清算，也能依照以往水電費多少，保留一部分待日後多退少補，剩餘就先返還給租客。

租屋設備列清雙方責任

修繕責任原則上是在房東身上，曹筱筠指出，但不管是租賃條例第8條或是在民法429條，修繕責任是可以轉嫁的，常見房東在合約上面，很簡單扼要的寫，結構由房東處理，消耗品由房客負擔，但仔細想想，房屋內有那些東西不是消耗品?舉凡冷氣沒冷媒、馬達壞掉，都有可能被認為是消耗品，模糊的空間太大。

為避免麻煩，若房東認為部分物品應該由使用者負擔，就請房東羅列出來，有那些東西是屬於消耗品，避免糾紛產生，另外提醒房客，要盡到善良管理人的義務，也就是說，當發現有任何需要修繕的地方，要第一時間通知房東，請房東處理，不然因沒有通知房東修繕，導致問題變得更加嚴峻，需要花更多錢修繕時，就可能歸咎於房客。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

自5月中旬起，國內受新冠疫情以及各項房地新制影響，使得房產市場呈現觀望氣氛。近日疫情趨緩，21世紀不動產企劃研究室觀察Q4房市認為，民眾信心大增，半年內是購屋好時間。

根據中央大學台灣經濟發展研究中心日前公布的消費者信心指數中顯示，上升幅度最多的指標是「未來半年購買耐久性財貨時機」，七月份指數來到111.2，與六月份（94.25）相比呈現大幅成長狀態。而「購買房地產時機」指標部分，七月份調查結果為 115.1點，與六月份（113.05）的調查結果相較上升2.05點，顯示民眾對於購置房地產仍具信心。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，綜觀下半年表現，若大環境維持平穩，應能讓交易續熱，且低價區域價格表現優於高價區，想要撿便宜可能並不容易。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡提醒，價格在高點不見回檔，買方下手前最好先詢問銀行貸款成數，避免貸款不足所造成的違約，同時，價量上攻的同時，薪資所得未見接軌，對某些沒有基本面的區域要特別留意風險。

21世紀不動產企劃研究室認為，未來最需要關注的影響房市的黑天鵝仍屬新冠肺炎疫情，疫情雖在台灣本土獲得優秀的控制，不過其他國家疫情也將連帶影響台灣製造業及貿易的供應鏈，因此疫情的影響仍需要持續觀注。其次是美國通膨問題，隨著通貨膨脹漸趨嚴重，為抑制通貨膨脹美國聯準預估將會開始進行縮減資產負債表，市場過剩的資金就會被收回，接著就會進入升息階段，市場上的流動資金將會轉為保守及減少，進而影響房市表現。

觀察六都7月份買賣移轉棟數，可以看到台南逆勢崛起，六都中唯一正成長，台南市的年增率呈現逆勢正成長，21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，台南房市受惠於南科效應。科學園區及工業園區等重大建設的落成能帶來人潮，就業人潮帶來的剛性居住需求不容小覷，無論是租屋或者是自住購屋皆有其市場，尤其台積電等等大廠的工程師或是從業人員往往工時較長，通常選擇就近居住減少通勤時間來換取休息時間。

21世紀不動產善化南科加盟店店長李大森表示，由於台南科學園區的開發建設，刺激鄰近的善化、新市與安定生活圈房市迅速成長，近年來有許多在南科就職的主管與工程師，紛紛至緊鄰南科園區的善化一帶購屋置產。

全球居不動產情報室總監陳炳辰則指出，出於低利持續，加上疫苗施打速度加快，確診人數也逐步走低，七月緩解封之際，預售案現場銷售成績就已傳約有兩成回溫，且包括中古屋如透天、廠辦等不受群聚效應影響的產品，都仍有帶看量能，甚至因為低密度的居住型態，像是龍潭、新店的透天物件交易狀況佳。

另外搶在五月曾開放賞屋樣品屋的低總價、小坪數預售案，在這段時間簽約量不減，而走出雙北的低確診、熱度高的房市區塊。另如新竹都傳量價表現不錯，雖然後續依舊有房市新制、變種病毒等利空因素干擾，但低利造就市場游資多，依舊助攻房市投資，最快第四季前後就能有明朗態勢，報復性買房已非空洞的預期說法。

陳炳辰說明，從七月的移轉數據中除了顯示台南為唯一年增成長行政區，高雄的年減幅度也相較輕微，也在於南部受到疫情影響和緩，加上多有透天產品屬於不受社區帶看限制，又搭上低密度住宅風，都能令房市交易行為相較北部順暢，甚至現在南部的資產族群也因北台灣疫情變數大，資金轉返家鄉，紛傳高價宅交易訊息，像是高雄新灣區的高價景觀新案，銷售情況大好，以及台南安平港區大樓豪宅成交亦創台南高價，都更顯北冷南熱之徵兆。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲龍井區隨著中部科學園區開發完善，串聯台中工業區、精密科學園區形成大肚山產業走廊，來台工作的外籍人士看準核心區域置產定居。

台灣生活機能佳，加上防疫相對有成，連帶提升外國人來台置產心態轉強，觀察相關數據，台中今年上半年外國人取得建物共71棟、3年來增加3成，細看各行政區表現，矚目熱區包括北屯區榮登移居量榜首、買賣棟數直逼西屯區，龍井區則一舉攻進前5名，顯見蛋白區逐漸取代都會區，成外國人定居熱門選項。

根據內政部統計，台中市近3年上半年外國人取得建物狀況，2020年因台灣疫情控制得宜，買賣多達83棟、面積達2,215坪，今年上半年則因本土疫情衝擊房市，連帶下滑至71棟、面積為1,772坪，不過相較2019年54棟仍大增31.4%，置產比例明顯飆升。

進一步觀察各行政區表現，彙整台中市地政局及民政局最新統計資料，今年前7月外國人購屋前五大熱區為西屯區、北屯區、西區、龍井區、南屯區，其中北屯區不僅以14棟緊追西屯區16棟，國際戶籍遷入量更以101人居冠，領先西屯、南屯、西區等市中心；另外，新案輩出的龍井區，外國人成交量更一舉攻進第四名，成意外黑馬。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，外國人置產向來以機能完善的都會區為主，隨著交通建設開發，近期包括北屯區外圍、龍井區等蛋白區，因具備如國外的高綠覆環境及低基期房價，逐漸成為購屋首選。

北屯外圍受惠台74線、中捷綠線奠定大台中半小時生活圈，加上馬禮遜美國學校、葳格國際學校等坐落，外國人買房力道強勁。

此外，外國人置產黑馬─龍井區過去購屋主力鎖定在地客，近年隨著中部科學園區開發完善，串聯台中工業區、精密科學園區形成大肚山產業走廊，不少來台工作的外籍人士紛紛看準核心區域置產定居，而未來連接中科西南向的特五號完工，區域勢必再掀高點。

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國產署2021年8月17日標售北市多戶都更宅「南方莊園」，結果共吸引139封投標，投標狀況相當熱絡，由於大樓產品條件佳，兩千坪基地的新社區大樓、近捷運、近公園，加上產品屬於標準品，總價在1800~3600萬元之間，第一次推出熱銷後，17日標售再創佳績，「南方莊園」標脫率超過9成，總共標脫逾10億元的住宅，由此不難發現疫情受控後，市場回溫速度相當快速。

此次標售推出兩案，包括大坪數的中正區「正隆天第」，與人氣最高的文山區「南方莊園」，結果共吸引高達139封投標單，不難看出此次投標的市場熱度，其中投標單都集中在「南方莊園」，該社區38戶就標脫了36戶，平均溢價7％，還有一戶吸引11封投標單搶標。



「南方莊園」國產署共有71戶可以對外標售，2021年上半年一度對外釋出36戶，共標出35戶，差點創造單次標售百分百標脫的紀錄，此次標售則有共38戶一次釋出，仍舊吸引大量民眾進場投標。



「南方莊園」標售的38戶，總價的底價在1,817萬元至3,616萬元之間，換算單坪價格約在60萬元至72萬元左右，不管是總價或者單價都相當有吸引力，從標售的結果來看，台北市想要購置總價兩三千萬元新成屋的民眾，數量仍相當多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲有高雄土地公之稱的陳啟川家族，北上斥資2.7億元，包層桃園青埔特區商辦「布拉格站前之星」。（翻攝自GoogleMap街景）

青埔房市強強滾，不僅吸引雙北買方，連高雄大戶也趨勢若騖，實價登錄顯示，今年桃園市中壢區青峰路一段的商辦大樓「布拉格站前之星」，由「財團法人陳啟川先生文教基金會」在7月砸1億7615萬元，買下14樓的共11戶辦公室，總面積513.98坪，扣除車位後，每坪單價約36~39萬元，為青埔地區近5年來，總價最高的商辦交易。

據了解，該買家早在去年10月，就以總價9600萬元，購入總面積約273.36坪的14樓5戶辦公室，短短1年內，大手筆砸下2.72億現金「包層」掃貨，分批將「布拉格站前之星」14樓的16戶商辦通通吃下，合計3筆交易總面積共787.34坪。

「財團法人陳啟川先生文教基金會」是高雄已故市長陳啟川家族所成立，家族過去以「南和興產」持有不少高雄市精華區土地，因此有「高雄土地公」之稱，近年陸續賣出部分祖產，如今轉戰桃園，頗有資產汰舊換新，重新布局意味。

台灣房屋高鐵領航直營店店長彭成貴表示，據實價登錄資料顯示，「布拉格站前之星」今年交易均價約在40萬元上下，今年7月兩筆高總價的商辦交易，換算單價大約36~39萬元，取得價格算是相對實惠，且辦公室步行5~6分鐘，即可抵達高鐵桃園站，區位極佳，不排除買家斥資億元現金購買，就是看中桃園高鐵特區在交通樞紐中心的硬實力，搶先卡位高鐵蛋黃區商辦，作為資產配置的布局。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，桃園早期幾乎沒有所謂的辦公大樓聚落，直到中正藝文特區開始推商辦後，才帶動商辦市場，近年隨著中美貿易戰加速企業回流，讓享有國門之便的桃園，成為許多台商尋地、尋廠、尋辦的首選，商辦供給以桃園中正藝文特區、青埔高鐵特區、蘆竹南崁、龜山長庚地區居多，經國重劃區則是備受期待的後起之秀，其中青埔因鄰近機場，且有高鐵、機捷串聯全台各地，佔地利之便，因此吸引高雄買家北上置產。

台北市政府在今年三月率全國之先，決定修正通過「南機場整宅」及「斯文里整宅」周邊等2處都市更新計畫，是2019年1月30日公告實施修正都市更新條例以來全國首例！事實上，台北市為配合長期都更發展願景，已於2018年12月10日公告發布實施全市共85處更新地區，面積達655公頃，以促進都市更新推動。

而在這一次公布實施的85處更新地區中，第一階段選定了大同區斯文里整宅周邊、中正區萬華區南機場整宅周邊、大同區迪化街周邊、信義區廣慈社宅等四處作為優先更新計畫示範案例，未來將配合北市府TOD政策，讓都更後的地區有更好、更多元的發展，提供市民安全的居住環境、開放空間與公益設施，落實公辦都更所追求之公共利益，讓臺北市更近一步邁向宜居、永續城市。

段標=危老政策開路 帶動都更案同步成長

除了都市更新計畫，改變市容加速利器還有施行4年多的《危老條列》，根據知名房產業者調查，北市累計至今年2月已經有448件通過審查，光是去年就有296案通過，帶動都更案之餘並同步成長危老案，現今不少都更和危老案湧入預售市場，專家更指出：「以前都更從整合到改建完成，7年有成算是十分幸運，現在有危老政策開路，排除不同意戶後可加速推動，因此推動狀況順利。」

而多數的危老都更與公辦更案，皆盤據北市重要精華地段，因此開價也十分可觀，像是今年329檔期，就有敦化北路的「全錄大樓」改建的「衍見築」、汀洲路四段上的都更案「自慢藏」等案齊發，金山南路、仁愛路一帶歷經17年整合的「富邦醴仁」，目前一坪要價皆破百萬。

用心規畫打造雙贏 開創完美都更案例

雖然台北市已邁入都更案成熟期，但回顧過往的都更史，不乏許多住戶與建商鬧上新聞版面的案子，一度讓「都更」兩字蒙塵。其實都更卡關最大的問題並不在政府身上，而是在民間整合，畢竟一個都更案件整合不易，除了整合住戶意見，還有資金、建物規畫和銷售等環節也都需要仔細評估，要完美的達成任務，真的需要有足夠決心與毅力的建商願意挺身而出，才能在一次一又一次的協商中找到完美的平衡點。

像是位在羅斯福路上、鄰近景美捷運站的【景美聯山】就是一件歷經1/3世紀的公辦都更案，這建都更案由從小就在這裡長大、成家並致力於建築事業的聯山開發董事長努力促成，經歷37年整合1200坪土地，始能讓這一塊景美的精華門戶有了新的氣象，【景美聯山】可以說是承載了老景美人對土地的情感與期盼，在董事長親自用心參與規劃下，將景美充滿故事與人文的精神，繼續傳承下去。

▲國際大廠、半導體產業回流購地設廠，替科學園區周邊創造龐大的就業機會，有望推升科學園區周邊房市交易熱度。（永慶房產集團提供）

根據內政部實價登錄資料，近3年1～6月全台主要科學園區周邊住宅交易價量，其中以台南科學園區漲幅最明顯20.8%，其次是新竹科學園區成長13.6%，及台中科學園區漲幅13.0%位居第3

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台南科學園區周邊房市主要受惠於台積電宣布於台南科學園區擴大設廠，吸引國際半導體大廠艾司摩爾（ASML）、GOOGLE及多間半導體中下游供應商進駐，創造大量的就業機會。近3年平均單價從2019年14.4萬成長至今年17.4萬，漲幅高達20.8%，熱門交易多落在距離南科較近，如：新市中正商圈、南科車站、善化車站等。

排名第2的是新竹科學工業園區是，是發展最早且最知名的科技產業聚落，今年許多科技大廠未受疫情影響，獲利亮眼，連帶員工薪資表現也受惠，成為全台平均得最高的地區。住宅單價從2019年24.2萬成長至今年27.5萬元，3年房價漲幅達13.6%，購屋熱區在距離竹科最近的關埔重劃區。

內科交易量居冠 豪宅產品推升房價

而統計今年1～6月全台五大科學園區周邊交易量，以北市內湖科學園區交易383健最為熱絡。陳金萍指出，「內湖科技園區」是最靠近首都的科學園區，龐大的就業人口，為支撐周邊房市的重要關鍵，近年因周邊成交多筆豪宅商品，像是「西華富邦」、「碧湖畔」及「長虹天璽」，更是推升區域房價來到每坪65.7萬元。

陳金萍表示，國際大廠、半導體產業回流購地設廠，甚至進駐國內各大科學園區，替科學園區周邊創造龐大的就業機會、人口紅利及薪資水準的成長，在高薪資收入以及實質剛性需求下，推升科學園區周邊房市需求及價格。

買房學問大，有不少人相當在意物件樓層，包括4樓諧音、頂樓過熱與2樓管線配置，都是買方考量因素；就有買家在社群上詢問「買房哪樓比較，引發不少討論。

該女買家在臉書《買房知識家（A你的Q）》詢問「想知道預售屋、新成屋，大家都買幾樓？和不買幾樓？如果可以，想知道原因」，該文立刻引發不少過來人給出建議。有內行人分析各層優點，指出「1樓（太吵採光不佳）；2、3樓（管線轉折點）；4樓 （諧音）；5樓 （看水塔）；6、7、8樓（電梯夾中間上班來不及）；9、10樓（不就要有人賣）；11樓以上（消防管要靠裝潢一下）；頂樓（太熱 漏水問題）」，強調「重點是環境及鄰居素質跟房價是否在預算內」。

其他網友也分享「看自己預算，我買最便宜的4樓」、「可以的話當然頂樓（我怕吵）」、「喜歡8-10，太低要注意採光，11以上有消防管」、「看社區規劃 有的社區不是高就是好，有的低也很美」、「我預售屋也買5樓」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】