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根據財政部最新統計，2020年契稅實徵金額達161.5億元，為史上第三高，同時，六都買賣契申報人數以新北市合計5.5萬人最多；其中法人與本國人多集中在新北，桃園卻成為外國人申報量最大的行政區；申報人年齡級距以35-44歲者為主，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年不動產交易數量增加，加上交屋潮多適用新標準單價，也讓契稅金額節節高升，從契稅年齡比來看，青壯族仍是目前購屋主力。

雙北金額高，外國人最愛桃園

徐佳馨指出，根據契稅條例第 2 條規定，不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有取得所有權者，均應申報繳納契稅，不過多數契稅產生仍以買賣為主。從統計來看，法人在雙北及台中市買賣申報人數遠多於高雄、桃園、台南，顯見這三地依舊是法人置業的重點區域。此外，自然人申報中，外國人申報以桃園最多，大陸地區人民申報以新北為首，桃園緊追在後，也看得出往來海外便利度、親民房價與就業機會，是這些買家轉進的大宗。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，在年齡層表現上，申報人年齡級距以35-44歲者為主，其中國人申報年齡25-54歲者占8成，外國人則高度集中於35-44歲區間，占比達76％，大陸地區人民35-54歲者占88％，無戶籍國民25-44歲者占75％，青壯年仍舊是買屋的大宗。

契稅少不了，買屋要算好



郎美囡提醒，近年許多購屋人都以預售屋或新成屋為首選，但新屋在沒有折舊又適用新房屋標準單價的狀況下，往往會高得嚇人，也因此想買新成屋或是預售屋的購屋人，最好還是先估算契稅，避免在成家另外籌措資金，讓交易橫生枝節。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南永康近期房價飛漲，除預售案價穩踩3字頭，中古屋也被帶動直直漲，根據內政部實價登錄資料，包含東橋重劃區與富國商圈都有破3的交易紀錄，東森房屋表示，永康未整理的中古屋已經很少出現在市面上，現在流通物件都是買方裝潢過再釋出的，加上周邊帶動，價格自然不低。

東森房屋永康永大加盟店店東楊仁傑表示，永康現在的交易量都是交屋拱起來的，先前的波動就是交屋潮的起伏而已，房價衝得太高，實際上前三季進場買房的不如想像的多，但判斷年底前應會有一批自住客跟首購族進場，因為擔心翻過年，房價沖得更高，所以永康第四季的交易量應是會微幅上漲，不會有大幅的變動。



楊仁傑進一步說明，現在土地取得成本太高了，當地建商已經不進場買了，只留著以前買的地慢慢建，都是外地建商在購地，像市政段這邊屬住宅核心區，交通便利生活機能非常好，又靠近大灣商圈、永大商圈，但土地面積比較小，3-4年前一坪17、18萬，2021年已經開到40萬，實際成交有到35至38萬的，完全是翻倍在漲。



「以後很難看到3千萬以下的透天了!」楊仁傑表示，像地坪30坪左右的無電梯新透天開價就要3千多萬，當時的土地取得成本應不到30萬，像現在這麼高的土地成本，房價自然下不來，現在只有大灣舊社區的老建商推出的小坪數透天，地坪不到20坪的那種，會出現1000萬至1200萬的價格。



重劃區的土地飆漲更是驚人，楊仁傑說，鹽行國中重劃區在未重劃完成之前，遠雄建商就已經先進場卡位，住宅區從分配完的30幾萬開始飆，短短兩三年直飆到55萬，商業區土地現在一坪飆到65萬，所以新大樓上看3字頭甚至4字頭是必然發生得˙狀況，而且土地取得成本太高了。



高漲的土地價格也讓建商開始往永康與新化、歸仁這些外圍交界處發展，楊仁傑解說，像安南區的重劃區地坪100坪的透天才賣3000多萬，永康30坪的一樣價錢，開車也不遠，有部份民眾也會選擇車程10到15分鐘的歸仁跟關廟，1000萬就可以買到新透天，永康的上漲，也帶動了周邊的房地產買氣上揚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

明年房價會不會漲？是許多民眾相當關心的課題，大型建商認為，以現在大環境土地、原物料頻頻上漲的情況下，民眾不用期待明年房價有下修的可能性，尤其在桃園以南房價基期低的區域，房價再漲的機率高，尤其交通是改變區域最重要條件，建議民眾購屋要挑選適合自己交通動線的區域。

宏普游武龍：營造成本漲5成

宏普建設業務副總游武龍表示，今年房地產屬於階梯形上漲，主要原因還是通膨，今年第一季至今，政府土地標售底價屢創新高，營造成本、鋼筋、水泥、砂等原物料也頻頻上漲，工資上漲外，缺工問題也相當嚴重，各個工種都少有新血，僅能依靠老師傅，去年到今年，房價約漲10%，但營造成本就漲了50%，土地也漲30%。

明年房市是漲是跌？游武龍認為，工資漲上去就不會下來，原物料價格下跌的機率不高，所以房地產下修的機率並不高，再加上如今的買盤都是島內需求，當疫情受到控制後，國門開，將有更多台商回台購買房地產，尤其是桃園以南，房價還在每坪20、30萬元，基期低，尤其土地加上原物料的成本就要每坪20萬元，未來還有漲幅空間。

台灣其實有很好的經濟實力，各個城市也都在建設，每年台灣股市發出去的股利以兆計算，游武龍建議，只要找到適合自己交通動線的區域，覺得不錯的自用產品，有能力就去購屋，且以現在低利率的環境來說，繳房租不如繳房貸。

游武龍認為，年輕人的觀念已經跟長輩不同，長輩一定要住在台北市大安區，但年輕人從國門出去4個小時，可以飛到香港、澳門、曼谷、日本等區，這是屬於年輕人的亞洲生活圈，住宅也是一樣，坐高鐵，台中到台北只要1小時，桃園到台北只要半小時，6個高鐵特定區是近10年發展最快速的區域，同時也縮短房價，交通是改變區域最重要的因素。

遠雄張麗蓉：買氣延伸到明年第2季

遠雄房地產總經理張麗蓉認為，疫情從5月份開始，到7月底有比較好的控制，之後民眾開始觀望，10~11月買氣熱絡，事實上，這是6個月的購屋需求，濃縮在2個月內購屋，加上928檔期原本就是購屋熱季，是種悶鍋效應，不需要太過異常看待，之後應該會回歸於平靜。

當然今年來講有3個重點，第1台灣疫情控制得宜，可以看到台灣人民自律的水準，第2在土地、原物料高漲產生的效應，再來產業面，包括台積電等相關產業蓬勃，股市一直在創新高，股市屬於流動財，這股熱錢有人想要獲利了解，資低落地後，很容易就進入房地產市場。

今年第4季房地產可說已經大勢底定，這股買氣延伸到接下來明年1、2季應該沒有太大的問題，且以買賣移轉棟數來看，今年預估35萬棟，去年32萬棟，預計增加3萬棟，等於8%的成長，屬於穩健的成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房價居高不下，甚至還在緩步成長，市中心房價高，有的民眾轉而購買較便宜的地上權住宅，因無土地產權，且有年限，通常為市價的7~8.5成，地上權住宅雖然不用繳交地價稅，卻要繳交房屋稅及地租，部分地租甚至比地價稅還貴，且貸款成數最高只能7成。

使用權住宅 建商核貸

近年盛行的「地上權住宅」使用類型可分為地上權及使用權兩類，《住展》雜誌研發長何世昌表示，兩者差異在於地上權住宅擁有房屋所有權，可以分割買賣，也能向銀行貸款，現在銀行大多可以承做地上權住宅貸款，但成數較一般住宅低，最高僅能7成，利率稍微略高，若個人信用條件沒問題，通常不會超過2%。

使用權住宅則沒有房屋所有權狀，類似向政府或建商、地主租屋的模式，無法向銀行貸款，只能建商向銀行貸款後，再貸款給民眾，因此利率及成數條件都較一般住宅差，利率通常要2.5~3%，甚至有的利率超過3%，成數不到7成。

收益型產品價格高

目前北台灣地上權住宅的價格大概在市價7~85折間，以市價7折以下的地上權住宅較受歡迎，若折數在市價8折、8.5折，民眾接受度就不高了，不過有的地上權住宅強調收益率或者是強調功能性，如強調租金收益高達2.5%，甚至超過3%，或位於明星學區或市中心，低門檻的總價就能入住，如總價千萬元進入明星學區，這類的地上權住宅房價就比較高。

買地上權住宅要注意未來轉售的規定，如果是購買有房屋權狀的地上權住宅，可以分割買賣，未來轉手不會受到影響，但使用權住宅不能夠分割買賣，未來要轉售，需經過建商同意，購買前要留意買賣契約書內轉手的相關規定。

使用年限差異大 買前須注意

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，地上權住宅由於有年限問題，若購買年限快到的地上權住宅，貸款條件會更差，如之前文山區的地上權國宅「萬寧國宅」，年限到137年，僅剩下不到30年，銀行認為債權擔保風險增大，擔心最後10年沒有人願意接手，貸款年限僅願意給17年，成數也下修到6成，購買前要留意貸款問題。

何世昌指出，不管民眾購買的是地上權住宅還是使用權住宅，坊間大部分建案，業者都透過契約轉嫁的方式，把租稅轉嫁給買方，每年都要繳納房屋稅，也要繳納地租金，地租金金額為公告地價3.5~5％，部分路段的地租金甚至比一般房屋的地價稅還要高，若是購買來投資的民眾，要小心地租金侵蝕你的獲利。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

依據現行法規規定，土地所有權人、配偶及未成年受扶養親屬，可適用地價稅自用住宅用地稅率的房地，以一處為限；但台中市稅務局表示，若民眾持有相鄰兩處房屋，並將其打通，即便兩處房屋同屬一人持有、或分別登記為夫妻兩人所有，打通後的兩處房屋皆可適用自用住宅稅率，課徵地價稅。

地價稅一般用地稅率為千分之十至千分之五十五，採累進方式課徵，不過若納稅人持有的土地符合自用住宅用地規範，便可以適用千分之二的優惠稅率，達到節稅目標。自用住宅用地的認定基準，包括房屋為本人、配偶或直系親屬所有，以及本人、配偶或直系親屬須於該處房地辦竣戶籍登記，且房屋未作出租或營業使用等。

打通戶想適用優惠稅率　存2項先決條件

稅務局指出，地上房屋如無人設立戶籍，原則上不能按自用住宅用地稅率，課徵地價稅，但為顧及實際自用住宅之需要，相鄰房屋打通合併使用，且所有權人同屬1人或分別登記為夫妻所有時，即便戶籍僅設立在其中1戶，另1戶住宅也可一併適用自用住宅優惠稅率。

但打通戶想適用優惠稅率課稅，仍存在2點先決條件：

（一）合併後的兩處土地，仍須符合自用住宅用地的面積規範，都市土地以300平方公尺（約90.75坪）為限，非都市土地則以700平方公尺（約211.75坪）為限。

（二） 打通戶欲申請適用自用住宅用地稅率時，需經稅捐稽徵機關派員實地勘查，確認兩處房屋確實已打通使用後，始得認定為同一處房地，一併享有自用住宅用地的優惠稅率。

依內政部現行公安申報規定，集合住宅類建築物達16層以上，其公共區域應辦理公安申報。因此基於提升集合住宅大樓的公共安全性，目前除了台北市自2014年起擴大將11層以上集合住宅類(H2類組)納入公共安全檢查行列外，高市已公告擴大8樓以上集合住宅自2022年1月1日起開始納入申報範圍，強化集合住宅檢查，住戶安全有保障。

工務局表示，自2022年開始新增應辦理安檢申報的標的是8層以上未達16層的集合住宅，會有4千多棟加入檢查行列，檢查申報期間為1月1日至3月31日，且應每3年申報1次，建築物所有權人或使用人，應委託專業檢查機構或人員辦理檢查，如有成立管理組織由管委會或管理負責人申報。檢查項目包括直通樓梯、安全梯、避難層出入口、昇降設備、避雷設備及緊急供電系統等6項，檢查後，再由專業檢查機構申報向高雄市政府工務局申報。但必須注意的是若未辦理申報，依照建築法第91條第1項第4款規定，將處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰。



工務局說，該局除已函請高雄市公寓大廈管理維護商業同業公會、高雄市物業管理協會等公寓大廈管理公會、及受理建築物公共安全檢查簽證及申報之相關專業公會轉知所屬會員，及請本市各區公所將公告訊息轉知轄內里辦公室廣為宣導外，對於尚未成立管理委員會之社區，也將委託廠商積極輔導成立管理組織，以利業務推動。



工務局呼籲，維護社區建築物之公共安全是全體住戶之責任，為創造安全的家園，請住戶於2022年1月1日至3月31日前委託政府認可的合法專業機構或人員進行檢查簽證建築物公共安全，並於規定期限內完成申報。安全舒適的居家環境有賴於住戶與市府的共同努力，工務局將持續為民眾公共安全全力把關，如有相關建築物公安申報疑問，歡迎向專業檢查機構洽詢專線如下：高雄市建築師公會(3237248)、高雄市土木技師公會(5520279)、高雄市結構技師公會(7138518)、高雄市建築物公共安全檢查公會(3605758)、中華民國電機技師公會南區辦事處(5570905)、高雄市冷凍空調工程技師公會(8121559)、或工務局建築管理處(07-3312982、07-3312651)洽詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

法拍屋市場一向被稱為房市的反指標，今年截至10月25日，全台法拍待標件數有5922件，預計今年在7500~8000件間，創下近10年來新低量，法拍專家指出，觀察平均得標拍次逐年降低、平均得標價提高等現象，顯示民眾對未來房價預期上漲的心態。

法拍待標件數縮水

近2年房價持續上漲，也帶動法拍市場的熱絡，根據寬頻房訊統計，全台平均得標拍次逐年降低，來到2.45次新低，民眾出手愈來愈快速，平均投標人數也來到3.76人的高水位，不僅如此，法拍待拍件數也有明顯量縮現象。

近10年全台法拍待標件數以2011年為最高峰，有高達約2.3萬件，之後逐年下降，至2014~2019年，則穩定在1萬件上下，去年量縮到8619件，今年截至10月25日，僅有5922件，預計今年法拍待標件數將在7500~8000件間，這兩年法拍量縮，與房地產環境大好有關。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，過去投資客進入法拍市場，至少抓2~3成的利率才會進場，但在房地合一稅發布以來，自住客就成為法拍屋主力族群，大量的自住客、長期置產族，或購屋第2屋給小孩的客群湧入，使得熱門地區的法拍物件，得標價已與市場行情差距不大，也不乏第一、二拍就已標脫的情形，最多比市價便宜1成就會成交，對投資客來說，已經沒有利潤了。

搶法拍屋 著眼5年後房價

而過去法拍屋若有10幾20封投標數量，就已經相當多了，現在則動輒20~30封，目前最多的投標數量，是一個台中的別墅，投標數破百封，相當驚人，徐華辰表示，近年購買法拍屋的民眾心態有點改變，以往是抱著法拍屋比市價便宜來投標，現在則抱持著預期心態，自住兼投資，願意以接近市價的價格購入，以取得心儀的物件。

由這些現象很明顯的感受到，民眾預期台灣房地產還是持續往上漲，尤其房地合一稅2.0，針對5年內取得的房產課重稅，民眾獲利不在只著眼現在，而是在看5年後的房價，因此法拍價格愈來愈接近市價。

若觀察六都的法拍數量可以發現，台中、台南法拍待拍數量縮減特別明顯，台南自2017年以來，法拍數量就不足千件，且逐年降低，去年僅有651件，今年截至10月25日，僅有471件，不足500件，台中也是逐年遞減，高雄若看近幾個月也可以發現，法拍量體有減少的趨勢，也符合房產北溫南熱的趨勢。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，10月分數續增至43.1分，較9月（42.2分）成長0.9分，分數連續四個月走升，對應燈號持續亮出代表「復甦安全」的綠燈。風向球六大構成項目中，只有預售屋推案量一項分數下滑，新成屋戶數、待售建案個數、議價率、來客組數等四項分數上揚，另成交組數分數則持平。住展雜誌研發長何世昌表示，10月新建案市況相當穩定，買、賣雙方變動幅度不大，不過賣方惜售姿態愈來愈高，導致待售建案數快速減少與房價跳漲，供給量依然偏向緊繃，但要注意價格若漲得太快，銷售面可能會遇到瓶頸。

新案一波接一波　業者卻怕賣太好

10月預售屋推案量能仍大，高達約9百餘億元；雖然案量不如9月，但指標建案數量卻更多，其中單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-大同「亞昕華威」、大安「潤泰大安富陽」和「朗朗台大」、內湖「光里蘊」、新北市-板橋「僑蓮雄鋒」、「文化金鎂」和「三松Jade Park」、中和「台灣科技公園」與「弘暉大禧」、三重「樺輝品世界」、新莊「海研A3光點」、泰山「朗朗城心」、五股「天空之邑」、桃園市中壢「昭揚大耀」與「威均青塘園」、桃園「悅峰華」、龜山「維持魯威」、龍潭「石門湯旅」、大園「威均帝璽」及「嘉鼎綻」、蘆竹「新潤捷韻A10」、「大築文滙」和「大華首捷」。

10月新釋出的成屋案戶數也往上衝至逾8百戶，但單一案量逾15億元以上的指標案只有新北市-新莊「榮馥大院」。

何世昌指出，由於近期價格跳漲得太快，部份業者擔心「今日完銷，明天就後悔」，開始吹起惜售風，有些建案邊賣邊漲價，有的則是直接封盤、或者先撤場不賣，以致於線上待售的住宅建案數量急降至1,200個以下，分數連二個月上揚。

旺季市況續熱　人氣與買氣俱揚

而10月議價率則微幅減少至約11.9％，較9月縮小0.2％，分數因而上升。議價率縮小的主因是成交價持續上揚，由於新開賣的建案價格普遍高高掛，若有平價建案推出就會迅速被掃光，就連過去爹不疼、娘不愛的社子地區，竟罕見出現秒殺案。

至於市況方面，10月住展風向球追蹤的指標建案平均來客數續揚至38.9組／週，較9月（33.7組／週）增加6.2組／週，已連續四個月正成長，且為今年來最高水準。看屋來客量衝高的主因，與10月為購屋旺季、連續假期較多，以及指標建案積極釋出廣告吸引來客等因素有關。

10月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數上揚至4.0組／週，較9月（3.8組／週）略增0.2組／週，成交組數亦已連續四個月正成長，唯對應分數與9月相同。近期除了剛性需求買盤穩健外，受到通膨預期影響，購買力更強的置產客群買盤已成為支撐房市的第二隻腳。

何世昌認為，由於近來多頭氣勢強盛，建商「怕賣太便宜」的心態濃厚，「先觀望、緩推案」的味道逐漸萌芽，畢竟晚些推出價格更好，推案急迫性並不強烈，因此Q4推案量可能會比Q3少，供需失衡的狀況恐怕還會再延續一段時間。

位於新北市板橋區的浮洲合宜住宅，日前經監察院調查發現，有部分法拍移轉案件涉及「假債權，真買賣」弊端，運用法拍手段轉售牟利，已違反預告登記限制，相關案件現已交由檢查機關偵辦中。營建署表示，目前已將33件可疑法拍案的地址公告於營建署官方網站，提醒民眾切勿購買相關案件，以免自身權益受損。

為實踐「居者有其屋」使命，內政部於2010年核定「健全房屋市場方案」，以政府與民間合作方式，推動「合宜住宅」，並採預告登記限制，規定承購人於10年內不得有出售物件的行為，包括林口A7合宜住宅、板橋浮州合宜住宅，皆屬此案成果。

禁售期遭破解 營建署擬提民事訴訟購回

未料政府原先為防止炒作，訂定的10年禁售期，仍遭到投資客破解。監察院指出，板橋浮洲合宜住宅自2018年大量交屋後，法拍案件頻傳，監察委員介入調查後發現，在55件法拍移轉案中，有多達7成疑似有「假債權，真買賣」情事，顯示合宜住宅已淪為有心人士套利工具。營建署表示，後續將全力配合檢察機關調查，並提起民事訴訟，以原承購價的85％購回住宅，以杜絕合宜住宅承購人透過法拍規避閉鎖期。

營建署說明，為確實解決民眾現今居住問題，未來中央將不再興建合宜住宅，改為推動「只租不售」的社會住宅，並以8年內完成直接興建12萬戶、及以包租代管方式興辦8萬戶為目標，後續也會持續優化社會住宅政策，保障國人居住權益。

台北市長柯文哲近日前往台北市議會，針對台北重大工程、BOT案及交通政策進行專題報告，會中有多位議員關切社宅議題；針對營建成本高漲，是否會影響社宅興建進度，以及後續租金價格一事，柯文哲表示「該執行還是需要執行」，並主張未來社宅會以市價8折為基準，訂定合理租金行情。

北市社宅停看聽 柯文哲透露改進方向

柯文哲說明，近年興建社會住宅時碰到的問題，包括營建物料價格飆升、缺工缺料嚴峻，以及疫情衍生的招標問題等；台北市政府為精進社宅政策，預計後續將針對「編制符合市場行情預算」、「調整契約放寬物調規定」、「精簡設施設備與規格來降低營建成本」、「訂立合理工期」等方向進行改進。

柯文哲說明，為提升社宅品質，未來市府將推動成立「北市住都中心」，以永續經營台北社宅，朝總體自償率100％的目標邁進，打造民眾與政府都可負擔的永續公共建設。

引進保險業蓋社宅可行？柯文哲：業者尚有疑慮

針對議員對社宅執行進度，與未來租金是否會增加的疑慮，柯文哲回應，雖當前受營建物價上漲影響，社宅興建成本增加，不過社宅計畫仍需依照進度執行；另雖社宅宗旨是為落實居住正義，但其租金也不宜無限度降低，因此柯文哲仍主張，以市價8折出租社宅，會是較合理的租金訂定方式。

另有議員關心保險業者投入興辦社宅的可行性，柯文哲表示，就日前與保險業者座談結果來看，業者認為資金不是問題，只是對於投資計畫的不確定性尚有疑慮，對此台北市政府後續會把標案投資計劃寫明確，讓業者的不確定性降到最低。