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5月中台灣爆發本土疫情以來，目前雖有減緩趨勢，仍暫維持「降級不解封」狀態，許多行業難免受到衝擊。其中，旅宿業首當其衝，花蓮房仲業者就觀察到，近期出現民宿出售潮，主要是小本經營的業者不堪負荷而出場；但與此同時，也會有資金比較充裕的買方，看好未來2、3年國旅市場，願意危機入市。整體來說，市區地段以總價1500至2000萬之間的產品銷售速度最快，另也有不少是農舍莊園型或靠近海邊的民宿。

考量防疫優先，原本此時是旅遊旺季，如今變成淡季，住商不動產花蓮林森加盟店店長林偉彬表示，部分小本經營的業者不堪負擔，確實有民宿物件的出售潮。仍會有買方願意危機入市，主要都是看準疫情影響下，國外旅遊可能仍有2至3年的商機。

林偉彬觀察，花蓮民宿類型可分三種，第一是市區型的民宿，但考量日後請領執照的問題，必須要注意是否有違建狀況；第二則是「莊園風」的農舍，由於花蓮農舍數量比宜蘭少，整體呈現供不應求，因此也相對搶手；第三，靠近海邊的地點如豐濱鄉，若有物件釋出，也會有需求。

林偉彬進一步說明，若預算比較有限，只是希望到花蓮一圓民宿夢的買方，多會鎖定市區1000萬初的物件，不過，若總價提高到1500至2000萬之間，無論內部屋況、格局大小、地點等都會更好，甚至有附設電梯，整體而言會更受買方歡迎，成交速度也會比較快；至於比較大型，甚至「豪華型」的莊園、海邊民宿，總價則分別會落在3000至5000萬，以及5000萬以上。

但林偉彬也強調，想危機入市的買方會考慮未來營收，以市區型民宿來說，買方偏愛8至10間房間的產品；而高總價的莊園型別墅，若是房間數太少，即使內部裝修得很精緻，也比較不受青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房市直直漲，漲勢蔓延到東半部的台東，東森房屋研究中心統計近5年實價登錄，結果顯示整體住宅5年均價漲33％，其中華廈類與大樓類型住宅漲幅各達37％、39％，這一年間也持續上漲，絲毫不受疫情影響。

東森房屋台東加盟店店東馮石山表示，台東市的房價可以有明顯漲幅，其實與購屋需求強烈有很大關係，在台東購屋的有近一半不是本地人，台灣各地都有人到台東買房子，有一部分退休後到台東購屋自住享受生活，也有部分是置產考量，空閑時間就到台東度假，也有鎖定台東觀光客源多而買來當民宿出租的人。

像2017年時新推出的大樓、華廈產品單價約在16萬元，現在單價已站上2字頭，等於有25％的漲幅。不過台東市新規劃的建案走向也和台灣西半部類似，有不少2房產品推出，馮石山表示，總價在500~600萬元的產品都很好賣。

像是台東市部分的透天建案，分成無車庫的純透天住家以及有車庫的透天別墅，純住家產品總價在1100~1200萬元，有車庫的別墅總價則在1500~1600萬元。

相較之下中古產品房價更為親民，但因為數量不多非常搶手，屋齡20年的大樓及華廈每坪14~15萬元就能入手，無車庫的透天住家總價則約600~800萬元能買到。

馮石山說，台東的房價自從2003年SARS過後就開啟漲勢，其中雖然曾有過停滯的時期，但房價從不曾下跌。需求旺盛先帶起土地上漲，房價緊接著跟上，例如台東新站周邊重劃區的土地過去只要每坪3~4萬元就買得到，現在已上漲到每坪15萬元，漲幅高達2.75倍。

而不僅一般外地人會到台東置產，就連建商也積極搶進，2021年5月時在新店推案量大的江陵建設，其董座林美東就以法人名義到台東市大同路「掃貨」，砸2.6億元一口氣吃下6間店面。馮石山指出，該排店面的位置是台東市中心，也是當地俗稱「銀行街」的地方，店面出租相當穩定，加上近期台東的房價持續上漲，這筆交易的效益未來還有很大的成長空間。

而接下來台東市還有志航路兩側市地重劃區案，以及豐榮、豐樂區段徵收開發案等，未來地價、房價都可望繼續上漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

實價登錄2.0在2021年7月1日上路，其中的「門牌全揭露」讓使用者能夠精準掌握房屋的成交資訊，更讓實價登錄資料的價值大幅提升。好時價分析比對台南市住宅類的資料，發現2012年8月以來，共有1.27萬個門牌出現2筆以上的交易紀錄，持有時間中位數為2.62年，出售時的價差中位數為20.09％！

在台南市這1.27萬個門牌裡，2筆以上交易紀錄的占91.54％，3筆以上的占7.70％，兩者合計已達99％。特別的是，交易紀錄最多的房屋位於東區，9年內出現6次交易，其中最短僅持有3個月就出售，最長也僅持有3年3個月！



以各行政區來看，重複交易數量占比最多的行政區前五名分別為永康區(占21.13％)，持有時間2.48年、價差22.02％，東區(占14.53％)，持有時間2.71年、價差20.38％，北區(占11.55％)，持有時間2.83年、價差17.98％，安平區(占9.38％)，持有時間2.96年、價差18.89％，安南區(占8.98％)，持有時間2.58年、價差22.93％，逾6成5的重複交易集中於此，顯示台南市的市區依舊是交易及投資熱區。

 

此外，以持有時間分別觀察，持有2年以內占35.73％，價差為15.24％；持有2～4年占36.21％，價差為18.87％；持有4～6年占19.90％，價差為23.59％；持有6～8年占7.58％，價差為38.19％；持有8年以上占0.58％，價差為57.92％。可見過去在奢侈稅、房地合一稅1.0之下，儘管持有2～4年最多，但持有2年以內也是大宗，投資力道強勁，未來房地合一稅2.0是否會延長持有時間，值得後續關注！

最後，好時價與清華大學合作，將這些重複交易資料，運用「重複交易法」模型編製房價指數，以科學化的方式觀察房市漲跌。在2021年6月，台南市的房價指數為174.90，與九年前相比漲幅達81.90％，而永康區、東區、北區、安平區、安南區的漲幅分別為84.86％、66.80％、85.29％、75.35％、64.59％，皆優於全國的42.00％，顯見台南市近年的漲幅力道！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

農地農用，是國家的經濟政策，台灣地小人稠，需要好的農業政策，才可以農作物自給自足，避免農地被破壞，造成糧荒，動搖國本。所以，農地的建築農舍也就相對嚴謹，通常建蔽率只有10％，也就是每100坪的農地，只能蓋10坪，而且2000年，農業發展條例修正後，要2500平方公尺(約756坪)才能蓋農舍，其嚴謹度，不言而喻。

正業地政士聯合事務所長鄭文在表示，每當他經過國道5號，穿過雪山隧道，進入蘭陽平原，映入眼簾的，除了好山好水，另外，就是漂亮的農舍，一棟棟爭奇鬥艷，與其說是農舍，不如說是特色別墅，讓忙碌的台北人，羨慕不已。客人在城市中住久了，計畫買一片農地，想在退休後，歸隱農村，做快樂的農夫，住漂亮的農舍(別墅)。



鄭文在分享案例指出，有一個買家透過朋友的介紹，很快的找到了喜歡的農地，買賣雙方議定價格後，完成簽約、付款、鑑界、過戶、點交……一個月後土地完成過戶，尾款完成點交，一切的夢想逐步完成，真的是築夢踏實。後來發現，該筆農地曾經併同其他農地，蓋過農舍，所以被套繪管制，無法再合法申請建築執照，對於買方而言，真是晴天霹靂。



買方納悶，購買農地上根本沒有看到任何建築物，更遑論巨大的農舍？原來，2000年農業發展條例修正前，所有權人可將區域內的農地面積和併計算，選擇在其中一筆農地興建農舍，假設有甲、乙、丙三筆地號農地共500坪，以10％計可在甲地蓋50坪農舍，但是，乙、丙二筆土地會被著色套繪，不得再重複建築使用，也就是乙、丙二筆農地，不能再蓋農舍了，客人就是買到類似乙.丙地號農地，所以無法再建築使用。



為此，買方心碎了！其實，這個結果是可以提早發現的，除了土地謄本會註記外，亦可行文至公所或是直轄市政府建管機關查詢，是否有被套繪管制的情形，就可以避免計劃心碎。鄭文在提醒想要購買農地興建農舍的買家，要切記，農地買賣除了眼見為憑，更要善用建管機關的查詢功能，讓大家心想事成，美夢成真。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

PTT網友提問，已經銷售1、2年卻還未完銷的建案有什麼優缺點？專家指出，若購屋住戶較少，管委會可能未成立，導致公設點交無法進行，不過，多會由建商先代管；除非社區真的銷售已久但售出戶數仍不多，就可能是地點或周邊機能等先天條件較差，買方出手前要多留意。

網友討論1、2年還沒賣完的建案有什麼優缺點，會不會導致未來想換屋時，同樣也比較難找到願意承接的買方？對此，有網友分析，若管委會還無法成立，公設就沒辦法點交及使用，若遇到設備損壞或需要維修，也要等建商修繕，假設遇到品質比較差的建商，可能撒手不管；但優點則是入住戶數少，相對公用電、管理費等支出比較少，至於價格是否會因還未完銷而便宜賣，通常則是比較難。

信義房屋南屯店店長杜得琳觀察，若是房地產景氣不好時，較需要擔心未來不好轉手的問題，但這幾年景氣不錯，土地取得成本、建材及人工成本又持續攀高，許多建商反而先建後售，也就是等到成屋階段才開始銷售，藉此反映當下真實成本，甚至像疫情期間，許多建商先縮手不賣，等到疫情趨緩後再開賣，因此，對買方而言，較沒有因為銷售期拉長至1、2年，而使價格有走跌的機會。

但杜得琳也表示，若是已購戶還不足以成立管委會，公設點交就得延後進行，另包括聘請物業、清潔人員，乃至於公設的維護管理，都先由建商負責。另外，成立管委會後，依法地方政府會撥一筆社區基金予管委會，未成立管委會的社區就還無法領到這筆款項。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡也進一步說明，建商若採成屋銷售，賣的時間拉長至1年甚至2年都算正常，尤其是戶數超過300戶的大型社區，且一般來說，即使因住戶尚不多還無法成立管委會，建商也會協助代管，對已購戶而言，較大的影響只在於不能使用公設，甚至可能反有「不用負擔管理費」的優點。

但郎美囡也說，假設一處社區真的銷售很久，且銷售戶數不多，有可能是先天條件例如地理位置較偏、周邊生活機能比較差，此時買方就要多加考慮自己能否接受？也可以透過步行方式，檢視社區周邊3分鐘範圍內有沒有便利商店，若有，則代表周邊還是有一定的居住人口，較不用擔心機能不足、人煙少等問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄、台南2021年7月買賣移轉棟數出爐，本月高雄總移轉棟數為2,981棟，月減29％，年減為18％，為2019年來最低的7月；台南7月總移轉總棟數為2,545棟，月減22％，年增13.3％，雖比6月減少，但仍衝出台南史上最佳的7月紀錄，同時也是2016年房地合一上路以來，歷月次高表現。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第二季受疫情干擾，影響房屋帶看及購屋意願暫緩，加上房地合一2.0上路，民眾搶舊制過戶的黃金時機終止，節稅急售潮退潮，也成為影響7月移轉量月減的因素之一，然而台南持續受惠南科效應，加上地方建設發展題材不斷，置產族積極布局，交易熱度一路爆衝，近期房市表現可謂六都中的佼佼者，而7月底開始全台微解封，民眾疫情恐慌逐漸減弱，遞延的買氣也可望接續解封出籠。



交屋潮助攻 永康創歷史最高



觀察7月台南買賣移轉棟數，由永康區、安南區、安平區拿下前三，永康區，以705棟居全市之冠，月增64％，年增達128.9％，安南區以433棟居次，月增58.6％，年增116.5％，安平區為265棟，月減17.2％，年增48.9％。



7月永康、安南區除了月增表現亮眼，年增幅更以翻倍成長，而永康區不僅長期位居台南交易量龍頭，7月移轉705棟，更創下縣市合併以來的歷史最高紀錄，台灣房屋台南永康加盟店店東楊倉銘表示，永康區生活機能成熟優渥、交通便利，並且是離南科最近的優質生活圈，成為不少南科新貴的落腳地，近期受砲校遷移改建創意設計園區、鹽行重劃區等題材加持，讓永康房市旺上加旺，包括「奇美京鑽」等新案推動，7月全區都有大量交屋潮，其他像安南區的「水舞川1期」、安平區的「真愛2」等建案，單案都有近百戶的交屋，因此推升這幾區的移轉量；除了交屋潮助攻，受南科效應外溢，整個大台南生活圈，包括土地、廠房、店面等產品皆備受投資人看好，價量表現持續雙爆衝，幾乎是把疫情擺一邊，熱度難擋。



眾人皆跌我獨漲 楠梓年增33.5％













 

7月高雄建物買賣移轉表現，分別由鳳山、楠梓、三民拿下前三，鳳山區以373棟成為本月移轉量最高的區域，月減26.1％，年減26.7％；楠梓區以343棟居次，月減5％，年增33.5％；三民區則以315棟位居第三，月減39.1％，年減44.7％，前三名地區中除了楠梓區呈年增表現，其餘皆為年月雙減。

台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，受疫情影響，高雄整個6月也呈半封城狀態，帶看賞屋及辦理交易過戶多暫緩，因此影響7月移轉量驟減，而前三區中僅楠梓呈年增月微減，陳揚智分析，楠梓2020年各月移轉量平均約落在2百多棟，基期較低，受台積電擬佈局橋科議題聲量發酵，加上橋科也將於2022年啟動招商等題材，吸引置產族目光，效益外溢至隔鄰機能條件更為成熟的楠梓區，同時受高雄大學徵收區新案不斷推近，帶動楠梓區2021年各月移轉量皆維持在3到4百棟的水準，年漲表現亮眼，陳揚智認為，高雄交易市況長期價量持穩，買盤持續都在並觀望而動，在政策、疫情等干擾因素逐漸淡化後，房市需求也將回歸，帶動反彈回升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲顏炳立表示，大多消費者恐懼的是疫情，而不是房地產。(圖/記者張瀞勻攝)

戴德梁行董事總經理顏炳立2日發表最新市場觀點，他指出，台灣社會經歷了有史以來首次長達2個月的自我關閉，隨著確診率下降，解封的期待，與報復性的消費，已經迫不及待了，為了迎接解封，皆將產生報復性的購買，蠢蠢欲動的購買潮，已經瀰漫在市場的氣氛中。

他認為，疫情延緩了購買，但無法完全限制消費，全台不管情況多嚴重，每㇐年的房子成交量仍無法少於45萬棟，今年到目前為止已經近20萬棟，不管是當月成交或是遞延性的成交買盤，皆凸顯出買房需求並不會因疫情影響而中止，從不動產市場現況分析，今年土地市場仍熱，成交量有機會創下新高，足以證明土地(麵粉)是房子(麵包)的原料，房子有需求，土地就不會寂寞。

上半年土地的總成交量已達 1200 億，亦即代表土地市場需求買氣十足，此外，商用看房更積極，帶穩定報酬率的大樓更是法人的最愛。

顏炳立表示，唯獨疫情升溫，房仲業因「買方」不敢看，「賣方」不給看，群聚仍被限制，市場難有買氣，沒有帶看就很難成交；大多消費者恐懼的是疫情，而不是房地產，因此，買氣若有支撐，房價就有撐，疫情㇐減緩，成交就放量，市場不容悲觀。

他建議，當疫情㇐放緩，自用型應該大膽入場撿便宜，因為土地是不動產市場的靈魂，當靈魂仍在，蛋白區的產品就有希望，土地是自用型親民產品心中的靈魂，疫情是心靈的拐點，非景氣的拐點。

顏炳立更直指，房地產市場正在忍耐等待著烏雲過去、陽光乍現，但非黎明，房價也只是強勢增漲變緩後的修正，因為通膨、利率低、資金多，短暫的疫情無法改變房價仍微幅上漲的態勢，有能力的人就有任性的本錢，就算是有機會被套牢也無所謂，這些皆不是現在自用型的人該去擔心的。

今年上半年房市沒有熱，也沒有變冷，只是「悶」，對自用型的買盤而言，房價合理勝過疫情及繁文縟節的法令手續，及精準的市場價格分析，目前房市仍然提供了賣方任性的環境與本錢，蛋白區土地是不動產市場的靈魂，蛋白區產品更是自用型買家心中的最愛，這是不會改變的真諦。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】